728 x 90

ธุรกิจอพาร์ตเมนต์ห้องเช่าซบเซา สวนทางเทรนด์คนเมืองแห่ซื้อคอนโดฯ

img

ปัจจุบันธุรกิจอพาร์ตเมนต์ห้องเช่ามีแนวโน้มเสี่ยงขึ้นมาก หลังตลาดคอนโดมิเนียมอาคารชุดเข้ามาเบียดส่วนแบ่งในตลาด ด้วยอัตราดอกเบี้ยผ่อนที่มีแนวโน้มทรงตัวและอยู่ในระดับค่อนข้างต่ำ ผู้บริโภคจึงมีแรงจูงใจที่จะซื้อเป็นเจ้าของมากกว่าเช่าอพาร์ตเมนต์เพื่อพักอาศัย ส่งผลให้การแข่งขันของธุรกิจทวีความรุนแรงขึ้น

อพาร์ตเมนต์ห้องเช่าเผชิญวิกฤต
โดยข้อมูลล่าสุดจาก DDproperty Property Index พบว่า จากตัวเลขสถิติที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ในปี 2559 มีสัดส่วนของอพาร์ตเมนต์-อาคารพาณิชย์ให้เช่าลดลงเหลือเพียง 3,400 หน่วย หรือคิดเป็นเพียง 3% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดเท่านั้น โดยลดลงถึง 6% จากปี 2558 ซึ่งเมื่อย้อนไปถึงปี 2556 จะพบว่าสัดส่วนของอพาร์ตเมนต์-อาคารพาณิชย์ให้เช่ามีอยู่ถึง 7,400 หน่วย หรือคิดเป็น 8% ของประเภทที่อยู่อาศัยทั้งหมด

ในขณะที่คอนโดมิเนียมมีจำนวนเพิ่มขึ้นจาก 46,700 หน่วยในปี 2556 มาเป็น 69,700 หน่วยในปี 2559 หรือจาก 53% มาเป็น 56% สอดคล้องกับข้อมูลตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2560 ของบริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ที่ระบุว่า อุปสงค์หรือยอดขายใหม่ในตลาดคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 57,300 หน่วย ซึ่งสูงกว่าอัตราขายเฉลี่ยห้องชุดในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาที่ 14% (อัตราขายเฉลี่ยห้องชุดในปี 2555-2559 มีอัตราเฉลี่ย 50,400 หน่วยต่อปี)

โดยในปี 2560 คอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่ในตลาดมียอดขายเฉลี่ยอยู่ที่ 62% โดยทำเลที่มีจำนวนห้องชุดที่ขายได้สูงสุด 3 อันดับแรก คือ พระโขนง-สวนหลวง, พญาไท-รัชดาภิเษก และ ปทุมวัน-ราชเทวี

สำหรับอพาร์ตเมนต์ห้องเช่า ส่วนใหญ่จะทำเป็นอาคารสูงไม่เกิน 5 ชั้นเพื่อลดต้นทุนด้านการติดตั้งและบำรุงรักษาลิฟต์ โดยมีการตกแต่งทั้งภายนอกและภายในราคาย่อมเยา เพื่อดึงดูดสำหรับผู้มีรายได้น้อย แต่สำหรับผู้อยู่อาศัยที่มีรายได้ปานกลางซึ่งเป็นประชากรส่วนใหญ่แล้ว การเพิ่มค่าใช้จ่ายรายเดือนเพื่อแลกกับความสะดวกสบายและความมีระดับในการได้อยู่คอนโดมิเนียม ย่อมเป็นทางเลือกที่ดีกว่าการอยู่หอพักมาก ประกอบกับการเกิดขึ้นของคอนโดฯหลายโครงการมากขึ้นในระยะที่ผ่านมา ทั้งในเขตเมืองใหญ่และชานเมือง โดยเฉพาะย่านชุมชนที่อยู่อาศัย ย่านธุรกิจ และย่านสถานศึกษา ทำให้ผู้บริโภคมีทางเลือกมากขึ้น และยอมจ่ายแพงขึ้นเพื่อแลกกับสิ่งที่พึงพอใจมากกว่า

คุณรวิโรจน์ อัมพลเสถียร นักธุรกิจผู้เริ่มต้นธุรกิจอสังหาของตนเองตั้งแต่ยังเป็นนักศึกษา และปัจจุบันเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ทั้งในรูปแบบคอนโดมิเนียม ตึกแถว และอพาร์ตเมนต์ให้เช่า ให้สัมภาษณ์ว่า ปัจจุบันตลาดคอนโดฯอาคารชุดเข้ามาเบียดส่วนแบ่งในตลาด และอัตราดอกเบี้ยผ่อนคอนโดมีแนวโน้มทรงตัวและอยู่ในระดับค่อนข้างต่ำ ทำให้ค่างวดผ่อนรายเดือนไม่ต่างจากค่าเช่าอพาร์ตเมนต์มาก ผู้บริโภคจึงมีแรงจูงใจที่จะซื้อเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ เช่น คอนโดมิเนียมส่วนตัว มากกว่าที่จะเช่าอพาร์ตเมนต์เพื่อพักอาศัย ส่งผลให้อพาร์ตเมนต์บางแห่งเหลือผู้เช่าเพียง 50-60% เท่านั้น จึงหันไปปรับตัวด้วยการลดราคาเช่าลดกว่าครึ่ง และเสริมส่วนกลางอื่นๆ ให้เทียบเท่าคอนโดฯ เพื่อดึงลูกค้า แต่กลายเป็นภาระต้นทุนที่ต้องแบกรับ ทำให้จากเดิมสามารถคืนทุนได้ในระยะ 7-10 ปี แต่ปัจจุบันยาวนานถึง 20 ปี หรือบางแห่งต้องขายทิ้ง

จึงต้องยอมรับว่า การแข่งขันของธุรกิจทวีความรุนแรงขึ้น ผู้ประกอบการธุรกิจห้อง  เช่าและอพาร์ตเมนต์สมัยนี้ต้องคิดต่าง และปรับตัวรับกับแง่มุมการดำเนินธุรกิจแบบใหม่ๆ ดึงเอาความคิดสร้างสรรค์ และการบริการมาเป็นจุดขาย 

รวมตัวเปิดสมาคมผู้ประกอบการธุรกิจห้องเช่า
จากวิกฤตการเข้ามาชิงส่วนแบ่งในตลาดของคอนโดมิเนียม รวมถึงกรณีที่คณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคได้ประกาศกฎควบคุมให้อพาร์ตเมนต์ห้องเช่าคิดค่าน้ำประปาและค่าไฟฟ้าในอัตราเดียวกับบ้านเรือนทั่วไป และกรณีการเปลี่ยนแปลงของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่ล่าสุดเพิ่งผ่านร่างในที่ประชุมสภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.) ส่งผลให้ผู้ประกอบการอพาร์ตเมนต์ห้องเช่าต้องเร่งวางแผนรับมือมากขึ้นด้วย

คุณพัชรี ศาสตราวาหา อุปนายกสมาคมการค้าผู้ประกอบการธุรกิจห้องเช่า กล่าวว่า ธุรกิจห้องเช่าในวันนี้มีความสำคัญมาก เพราะเกี่ยวข้องกับการดำเนินเศรษฐกิจและการใช้จ่ายของประชาชนในประเทศโดยตรง ปัจจุบันมีผู้ประกอบการอพาร์ตเมนต์และห้องเช่าในประเทศไทยหลายหมื่นราย แต่ที่ผ่านมายังไม่มีการรวมตัวกันที่เป็นกิจจะลักษณะอย่างถูกต้องและชัดเจน จึงไม่มีอำนาจต่อรองหรือประสานงานกับหน่วยงานรัฐและเอกชนอื่นๆ  

ล่าสุด ผู้ประกอบการธุรกิจให้เช่าที่พักอาศัยทั่วประเทศ กว่า 300 ราย ได้เปิดตัว สมาคมการค้าผู้ประกอบการธุรกิจห้องเช่า (Apartment Business Trade Association หรือ ABTA) อย่างเป็นทางการ เพื่อร่วมกันต่อสู้และผลักดันการแก้ไขปัญหาจาก "ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่องให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา” ทั้งในแง่ของการดำเนินคดีฟ้องร้องในศาลปกครอง, ติดต่อประสานงานกับภาครัฐ, ช่วยเหลือผู้ประกอบการที่ได้รับความเดือดร้อนจากประกาศดังกล่าว โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อส่งเสริมและสนับสนุนธุรกิจให้เช่าที่พักอาศัย สร้างความสามัคคีและสัมพันธไมตรีที่ดีต่อกันให้หมู่ผู้ประกอบการธุรกิจห้องเช่าทั่วประเทศ เสริมความรู้ความเข้าใจในวิชาชีพ เป็นตัวแทนของผู้ประกอบการธุรกิจห้องเช่า ในการเสนอปัญหาชี้แจงอุปสรรคและความต้องการ ต่อหน่วยงานภาครัฐและเอกชนที่เกี่ยวข้อง รวมถึงเพื่อให้ความช่วยเหลือสมาชิกในด้านต่างๆ  

ด้านอาจารย์ชินภัทร วิสุทธิแพทย์ ผู้เชี่ยวชาญด้านภาษี ให้สัมภาษณ์ว่า เรื่องหนึ่งที่ผู้ประกอบการอพาร์ตเมนต์จะต้องเตรียมตัวรับมือโดยเร็วคือ ภาษีนาทีทอง ทั้งในด้านการเปลี่ยนแปลงของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงด้านการจัดการภาษีมรดกที่จะมอบให้กับทายาท โดยผู้ประกอบการที่ปรับตัวและรับมือกับการเปลี่ยนแปลงได้ก่อน ย่อมได้เปรียบผู้อื่น เนื่องจากธุรกิจห้องเช่าและอพาร์ตเมนต์ปัจจุบันต้องเกี่ยวข้องกับภาษีหลากหลายชนิด หากไม่รู้จักการวางแผนภาษีที่รอบคอบก็อาจต้องพลาดพลั้งเสียเปรียบผู้อื่นได้

ดังนั้น ท่ามกลางทางเลือกที่มากขึ้นของผู้แสวงหาที่อยู่อาศัย ผู้ประกอบธุรกิจเองก็จะต้องปรับตัว เพื่อให้เป็นทางเลือกที่ดีพอสำหรับผู้บริโภคด้วยเช่นกัน เพื่อความอยู่รอดได้ในยุคสมัยแห่งความเปลี่ยนแปลงเช่นนี้
__________
คุณพัชรี ศาสตราวาหา - อุปนายกสมาคมการค้าผู้ประกอบการธุรกิจห้องเช่า

"ปัจจุบันมีผู้ประกอบการอพาร์ตเมนต์และห้องเช่าในประเทศไทยหลายหมื่นราย แต่ที่ผ่านมายังไม่มีการรวมตัวกันที่เป็นกิจจะลักษณะอย่างถูกต้องและชัดเจน สำหรับวัตถุประสงค์การก่อตั้งสมาคมฯ เพื่อส่งเสริมและสนับสนุนธุรกิจให้เช่าที่พักอาศัยมีสัมพันธไมตรีที่ดีต่อกัน เสริมความรู้ความเข้าใจในวิชาชีพ รวมถึงเสนอปัญหาชี้แจงอุปสรรคและความต้องการต่อหน่วยงานภาครัฐและเอกชนที่เกี่ยวข้อง และให้ความช่วยเหลือสมาชิกในด้านต่างๆ"

คุณรวิโรจน์ อัมพลเสถียร - ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
"สมาคมการค้าผู้ประกอบการธุรกิจห้องเช่า จะเป็นส่วนสำคัญที่จะช่วยผลักดันให้เศรษฐกิจของประเทศให้มีความแข็งแกร่งมากยิ่งขึ้น เพราะปัจจุบันธุรกิจอพาร์ตเมนต์ห้องเช่ามีแนวโน้มเสี่ยงขึ้นมาก การแข่งขันของธุรกิจทวีความรุนแรงขึ้น ผู้ประกอบการธุรกิจห้องเช่าและอพาร์ตเมนต์สมัยนี้จึงต้องคิดต่าง และปรับตัวรับกับแง่มุมการดำเนินธุรกิจแบบใหม่ๆ ดึงเอาความคิดสร้างสรรค์ และการบริการมาเป็นจุดขาย"

[English]
Property Rental Likely to Get Hit by Growing Condominium Supply
According to DDproperty Property Index, the ratio of newly-built and registered residential property to apartment and commercial buildings for rent stood at 3,400 units in 2017, down from 7,400 units 2016.

The report also showed that the number of condominium units rose from 46,700 in 2016 to 69,700 in 2017, when sales averaged 62% and most popular locations were in Phra Khanong-Suan Luang, Phyathai-Ratchadaphisek, and Pathumwan-Ratchathewi.

The growing supply of condominium units and their sturdy sales figure apparently mean a decline in interest in property rental, particularly apartment rooms within small building of no more than five floors originally intended for low-income earners.

A seasoned property rental business operator, who owns and manages many types of property, said that the emergence of condominium units is taking a bigger chunk of market share because of relatively-low mortgage rates, which make the monthly installment not much higher than the monthly rental.

This has also been proven by claims that the occupancy rate at some apartments has fallen to 50%-60% -- the situation that has prompted owners to slash the rental and offer other incentives to attract more tenants although that could mean their breakeven will be delayed to 20 years from the average of 7-10 years.

Recently, over 300 rental property business operators from across the country have joined together to set up the Apartment Business Trade Association (ABTA) to support their operations and help all members in all areas, from pursuing a court case to working with related government agencies and businesses, at the time when competition is rising.

Latest Posts

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked with *

Cancel reply

0 Comments