728 x 90

เจาะทิศทางอสังหาฯ กรุงเทพฯ ส่งท้ายปี 61

img

ดัชนีราคาอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ ไตรมาส 2/2561 มีการปรับตัวขึ้นเล็กน้อย สะท้อนราคาขยับสูงต่อเนื่อง โดยบ้านเดี่ยวราคาพุ่งมากที่สุด ขณะที่เขตจตุจักรปรับตัวสูงที่สุด ส่วนพหลฯ-อารีย์-สะพานควาย ขยับจากทำเลรองสู่ทำเลทอง

ราคาอสังหาฯ ขึ้นต่อเนื่องถึงสิ้นปี
จากรายงานดัชนีอสังหาริมทรัพย์ DDproperty Property Index ไตรมาส 2/2561 เผยให้เห็นดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ​ (Price Index) มีการปรับตัวขึ้นเล็กน้อย มาอยู่ที่ 215 จุด จาก 213 จุดในไตรมาส 1/2561 สะท้อนราคาที่มีการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากปัจจัยราคาต้นทุนที่ดินที่แพงขึ้น ไม่เพียงแต่โซนศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business Districts: CBD) และย่านธุรกิจใหม่ (New CBDs) เท่านั้น แต่รวมถึงพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจ ชานเมือง และเขตปริมณฑล ซึ่งได้รับอานิสงส์จากการขยายโครงการคมนาคมพื้นฐาน และโครงการรถไฟฟ้าสายต่างๆ อย่างรถไฟฟ้าสายสีเขียว ช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ ที่จะเปิดให้บริการปลายปีนี้ รวมถึงสายสีน้ำเงิน ระยะที่ 1 ช่วงหัวลำโพง-ท่าพระ-หลักสอง ที่คาดว่าจะเปิดบริการเดือนกันยายน 2562 และระยะที่ 2 สายเหนือ ช่วงเตาปูน-ท่าพระ ที่คาดว่าจะเปิดบริการต้นปี 2563

อีกทั้งผู้ประกอบการเลือกโฟกัสที่จะพัฒนาโครงการในระดับราคาที่สูงขึ้น เพื่อเจาะกลุ่มผู้บริโภคระดับกลาง-บน ที่มีกำลังซื้อ และเป็น กลุ่มที่ไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาหนี้ครัวเรือนซึ่งประสบกับการถูกปฏิเสธสินเชื่อ ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ​ สูงขึ้นตาม โดยที่แนวโน้มดัชนีราคาอสังหาฯ จะปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องไปจนถึงสิ้นปี

บ้านเดี่ยวราคาพุ่งมากที่สุด
เมื่อมองการเติบโตของราคาตามประเภทที่อยู่อาศัยในภาพรวม คอนโดมิเนียม ยังคงโตอย่างต่อเนื่องทุกไตรมาส และสูงที่สุดในอสังหาฯ ทุกประเภทนับตั้งแต่ปี 2558 โดยไตรมาส 2/2561 ขยับขึ้นมาอยู่ที่ 159 จุดจาก 157 จุดในไตรมาส 1/2561 สวนทางกับทาวน์เฮาส์ ซึ่งเป็นประเภทเดี่ยวที่ดัชนีราคาลดลงที่ 130 จุดจาก 132 จุด ที่น่าสนใจคือ บ้านเดี่ยว แม้จะปรับตัวขึ้นเพียง 2 จุด อยู่ที่ 127 จุดจาก 125 จุด แต่เทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน นับว่าเติบโตขึ้นมากถึง 12% สูงที่สุดเมื่อเทียบกับคอนโดฯ และทาวน์เฮาส์ ขณะที่ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยระดับราคา 15 ล้านบาท มีอัตราการโตพุ่งมาอยู่ที่ 232 จุดจาก 227 จุด สูงสุดในรอบไตรมาส สอดคล้องกับเทรนด์การพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการที่โฟกัสกลุ่มระดับบนไปจนถึงตลาดลักชัวรี่ รองลงมาเป็นระดับราคา 3.5-8.5 ล้านบาท

เปิด 3 ทำเลทองของกรุงเทพฯ 
พื้นที่ที่มีดัชนีราคามีการปรับตัวสูงสุดในรอบไตรมาส 2/2561 3 อันดับแรก คือ เขตจตุจักร เขตพระโขนง และเขตห้วยขวาง เมื่อแบ่งตามประเภทอสังหาฯ ทำเลที่ดัชนีราคาคอนโดฯ ที่ปรับตัวสูงสุดคือ เขตสัมพันธวงศ์ เพิ่มขึ้น 12% อานิสงส์จากโคงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีน้ำเงิน ช่วงหัวลำโพง-บางแค ที่จะเปิดให้บริการเดือนสิงหาคม 2562 ขณะที่ ทาวน์เฮาส์ ที่มีการปรับตัวมากที่สุดคือ เขตคลองเตย ขึ้นมา 16% จากปัจจัยที่ดินสำหรับพัฒนาที่อยู่อาศัยหายาก ส่วนบ้านเดี่ยว เขตที่ราคาดีดตัวมากที่สุดคือ เขตบางพลัด 34% โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท จากการเปิดใช้ทางพิเศษศรีรัช-วงแหวนรอบนอกฯ เชื่อมฝั่งธนบุรีและพระนคร

ที่น่าสนใจคือ ดัชนีอุปทานที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ (Supply Index) ไตรมาส 2/2561 ปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ 237 จุดจาก 267 จุด ผลจากอัตราการดูดซับ (Absorption Rate) ที่อยู่อาศัยในตลาดดีขึ้น กำลังซื้อของผู้บริโภคเริ่มฟื้นตัว สะท้อนให้เห็นถึงการดูดซับสินค้าในตลาดที่ดี จึงไม่น่ากังวลในเรื่องของโอเวอร์ซัพพลายในตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ขณะที่ผู้ประกอบการต่างเร่งระบายสินค้าคงค้าง โดยแข่งขันกันออกแคมเปญและโปรโมชั่นอย่างดุเดือด ไม่ว่าจะเป็นข้อเสนอส่วนลดเงินสด ค่าใช้จ่ายในการทำสัญญาจอง-ซื้อ-โอน รวมไปถึงของแถมต่างๆ ซึ่งช่วยเร่งการตัดสินใจของผู้ซื้อ 

พหลฯ-อารีย์-สะพานควาย จากทำเลรองสู่ทำเลทอง
ถ.พหลโยธิน ระหว่างรถไฟฟ้าบีทีเอส สถานีสะพานควาย-สถานีอารีย์ ระยะทางราว 1 กม. กลายเป็นทำเลที่กำลังได้รับความสนใจของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในการสร้างคอนโดฯ เนื่องจากเดินทางเข้าสู่โซนชั้นในของกรุงเทพฯ​ ได้สะดวก ทั้งถนนที่รอบด้านด้วยทางด่วน และรถไฟฟ้าบีทีเอส ประกอบกับแวดล้อมด้วยสถานที่ราชการ อาคารสำนักงาน โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้าและคอมมูนิตี้มอลล์ ผสานกับเสน่ห์ของวิถีชีวิตดั้งเดิม ซึ่งอนาคตคาดหมายว่าจะเป็น New CBD แห่งใหม่

จากข้อมูลของ เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ พบว่าปัจจุบันราคาเสนอขายที่ดินบน  ถ.พหลโยธิน ตามแนวเส้นบีทีเอสอารีย์ แบ่งเป็น 3 โซน ได้แก่ 1. สถานีบีทีเอสอนุสาวรีย์ชัยฯ-อารีย์ ราคาเสนอขายที่ดินอยู่ที่ 1,200,000-1,500,000 บาท/ตร.ว. 2. ถ.พหลโยธิน ซอยย่อยฝั่งเลขคี่ 600,000-800,000 บาท/ตร.ว. และ 3. ถ.พหลโยธิน ซอยย่อยฝั่งเลขคู่ 300,000-500,000 บาท/ตร.ว.

โดยตั้งแต่ปี 2556 จนถึงปัจจุบัน มีโครงการคอนโดฯ เปิดใหม่มากขึ้น ซึ่งมีทั้งรูปแบบ High Rise (สูงเกิน 8 ชั้น) และ Low Rise (ไม่เกิน 8 ชั้น) ทั้งหมด 4,103 ยูนิต จาก 16 โครงการ ขายไปแล้ว 3,318 ยูนิต หรือ 81% ซึ่งโครงการที่เพิ่งเปิดขายในช่วงระยะ 1-2 ปี ที่ผ่านมา ส่วนใหญ่มียอดขายเกินกว่า 70% โดยคอนโดฯ ระดับไฮเอนด์ (110,000-190,000 บาท/ตร.ม.) เป็นตลาดใหญ่ที่สุดจำนวน 2,544 ยูนิต หรือกว่า 74% ของสัดส่วนทั้งหมด ขณะที่โครงการคอนโดฯ บน ถ.พหลโยธิน ช่วงสถานีบีทีเอสสะพานควายถึงอนุสาวรีย์ชัยฯ เฉลี่ยที่ 218,000 บาท/ตร.ม. ส่วนบริเวณซอยย่อยในอารีย์ ส่วนใหญ่เป็นโครงการ Low Rise เฉลี่ย 154,000 บาท/ตร.ม.

ขณะเดียวกันข้อมูลจาก ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เผยว่า ปัจจุบันย่านสะพานควาย บริเวณ ถ.ประดิพัทธ์ และ ถ.สุทธิสาร (อินทามระ) ราคาที่ดินขยับขึ้นถึง 400,000-1,000,000 บาท/ตร.ว. จากตารางวาละไม่กี่พันบาท ส่งผลให้คอนโดฯ​ ทั้ง Hi-Rise และ Low-Rise ทั้งริมถนนและตามซอยย่อยต่างก็ได้ขยับขึ้นตามอย่างร้อนแรงตลอด 10 ปีที่ผ่านมา เฉลี่ยไม่ต่ำกว่า 140,000-150,000 บาท/ตร.ม. จาก 45,000-60,000 บาท/ตร.ม. หากแต่ก็ยังอยู่ในระดับที่เหมาะทั้งการซื้อเพื่ออยู่อาศัย หรือซื้อเพื่อขายต่อที่ราคาปรับขึ้น 15-20% จากช่วงเปิดพรีเซล และปรับขึ้น 5-10% ต่อปี รวมทั้งซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า เฉลี่ยที่ 400-600 บาท/ตร.ม. ทำให้ปัจจุบันทำเลสะพานควายมียอดขายสูงถึง 90% โดยกลุ่มเป้าหมายสำคัญเป็นพนักงานออฟฟิศและเจ้าของกิจการรุ่นใหม่

จับทิศทางหลังชะลอการกำกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย
ขณะที่ประเด็นการประกาศหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ซึ่งได้มีการปรับเปลี่ยนรายละเอียดจาก Consultation Paper และเลื่อนวันประกาศใช้เกณฑ์ใหม่ สำหรับสัญญากู้ซื้อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่เป็นวันที่ 1 เม.ย. 2562 จากเดิมที่จะเริ่มบังคับใช้วันที่ 1 ม.ค. 2562 โดยยกเว้นกรณีที่มีสัญญาจะซื้อจะขาย หรือมีการผ่อนดาวน์ก่อนวันที่ 15 ต.ค. 2561

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ระบุว่าการผ่อนคลายเงื่อนเวลาให้มีการปรับตัว จะลดแรงกดดันต่อตลาดที่อยู่อาศัยและทิศทางการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน รวมถึงลดผลกระทบต่อผู้ที่วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยหรือผ่อนดาวน์อยู่ก่อนแล้ว อีกทั้งผู้ประกอบการมีเวลาในการเร่งทำตลาดเพิ่มขึ้น ซึ่งตั้งแต่กลางเดือน ต.ค. ที่ผ่านมาก็มีการปรับตัวเพื่อรองรับกับมาตรการ LTV (Loan to Value) แล้ว จากการเพิ่มสัดส่วนเงินดาวน์ในโครงการเปิดใหม่ และเร่งทำแคมเปญในกลุ่มที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จรอขาย

ขณะเดียวกันมาตรการ LTV ของ ธปท. อาจมีส่วนช่วยชะลอการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ของผู้ประกอบการ จนเกิดการแข่งขันที่รุนแรงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมา โดยการเร่งเปิดโครงการใหม่ ปัญหาความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานซึ่งมีสัญญาณแสดงให้เห็นในบางทำเล ขณะที่ผู้ซื้อคงต้องทำการตัดสินใจเลือกโครงการ โดยคำนึงถึงความสามารถในการผ่อนชำระเป็นสำคัญ ฉะนั้นภาวะความสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานของตลาดที่อยู่อาศัยเป็นประเด็นที่ต้องติดตามต่อไป

จากทิศทางดังกล่าว คาดว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ปี 2561 จะมีประมาณ 186,500 หน่วย เพิ่มขึ้นจากเดิมที่คาดการณ์ไว้ 171,500 หน่วย โดยมากกว่าตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2560 14.1% ขณะที่แนวโน้มช่วงไตรมาส 1/2562 คาดว่าจะเติบโตประมาณ 8.9% หรือประมาณ 45,850 หน่วย และทั้งปี 2562 จะมีประมาณ 179,800 หน่วย ซึ่งหดตัวลง 3.6% เมื่อเทียบกับฐานที่สูงในปี 2561

และคาดว่าสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ในปี 2561 อาจเติบโตสูงถึง 7.0% จากที่คาดการณ์ไว้ 5.7% และในไตรมาส 1/2562 จะขยายตัวในระดับสูงต่อเนื่องประมาณ 7.5-8.0% ซึ่งเป็นช่วงโค้งสุดท้ายก่อนที่เกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่จะมีผลบังคับใช้ อย่างไรก็ดี ตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอาจในช่วงที่เหลือของปี 2562 ซึ่งคาดว่าทิศทางการปล่อยสินเชื่อใหม่ อาจทยอยมีทิศทางชะลอลงตั้งแต่ในช่วงไตรมาส 2/2562 เนื่องจากผลของการเร่งตัดสินใจทำสัญญากู้เพื่อซื้อบ้านของผู้บริโภค ทำให้ต้องเผชิญสถานการณ์ที่ท้าทายมากขึ้น ทั้งสินเชื่อที่ปล่อยใหม่ และประเด็นคุณภาพสินเชื่อ

เวลา 5 เดือนจากนี้มีโอกาสเกิดความคึกคักทั้งในแง่แคมเปญการขาย และการปล่อยสินเชื่อ ที่หากผู้บริโภคพิจารณาอย่างรอบคอบอาจจะ   ได้รับประโยชน์ทั้งคุ้มค่าอย่างยิ่ง ซึ่งถือเป็นว่าช่วงเวลาที่ตลาดอสังหาฯ เป็นที่น่าจับตามองมากที่สุด
__________
คุณนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ - กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด 
“ทำเลย่านอารีย์-พหลโยธิน ถือเป็นทำเลที่มีศักยภาพทางเศรษฐกิจที่น่าจับตามอง อาจเรียกได้ว่าคือศูนย์กลางสำคัญแห่งใหม่ของอาคารสำนักงาน เพราะนอกจากจะเป็นที่ตั้งของอาคารสำนักงานเอกชนและสถานที่ราชการสำคัญอยู่ก่อนแล้ว การผุดขึ้นของอาคารสูงระดับไฮเอนด์อย่างต่อเนื่อง เป็นการตอกย้ำว่าย่านนี้เป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจที่สำคัญของกรุงเทพฯ ผสานกับเสน่ห์ของไลฟ์สไตล์ดั้งเดิม