728 x 90

ตลาดอสังหาฯ เมืองกรุง แนวโน้มเติบโตสูง

img

ตลาดอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มเติบโตสูงขึ้น จากปัจจัยเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตื่น ดีเวลลอปเปอร์หลายรายจึงเดินหน้าขยายโครงการใหม่ เน้นจับกลุ่มลักซัวรี่มากขึ้น ด้านสินเชื่อเพื่อที่อยู่ฯ ส่งสัญญาณขยายตัวตาม โดยคนเจนวายกลายเป็นผู้ซื้อหลัก ซึ่งนิยมอยู่คอนโดฯ-ทาวน์เฮาส์

การขยับตัวของดีเวลลอปเปอร์ 
แผนกวิจัย ซีบีอาร์อี บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ เผยทิศทางการเติบโตของคอนโดมิเนียม โดยในย่านใจกลางกรุงเทพฯ ขยายตัวเพิ่มขึ้น 5.2% ต่อปี โดยที่ซัพพลายในปัจจุบันมี 136,629 ยูนิต ส่วนในอนาคตจะเพิ่มอีก 32,513 ยูนิต ขณะที่คอนโดฯ ย่านมิดทาวน์และชานเมืองกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 9.8% ต่อปี ซึ่งซัพพลายในปัจจุบันมี 492,992 ยูนิต และอนาคตคาดว่าจะเพิ่มอีก 109,399 ยูนิต

ขณะที่ภาพรวมโครงการคอนโดฯ เปิดตัวใหม่ในกรุงเทพฯ ปี 2560 ขยายตัวเพิ่มขึ้น 23% ประมาณ 63,000 ยูนิต เทียบกับปี 2559 ที่มีอยู่ประมาณ 51,000 ยูนิต โดยย่านใจกลางเมืองเพิ่ม 51% ส่วนทำเลมิดทาวน์ เพิ่ม 18% ซึ่งแนวโน้มการเติบโตในปี 2561 จะยังคงที่ โดยเท่ากับปีที่ผ่านมา สำหรับโครงการคอนโดฯ ที่สร้างเสร็จแล้วเพิ่มขึ้น 30% ต่อปี ทำให้ภาพรวมในปี 2561 จะมี คอนโดฯ สร้างเสร็จกว่า 65,000 ยูนิต มากกว่าปีที่ผ่านมากว่า 15,000 ยูนิต

ด้านผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย (ดีเวลลอปเปอร์) อย่าง เอพี ได้เผยผลการดำเนินงานปี 60 โดยมียอดขายทั้งกลุ่มคอนโดฯ และโครงการแนวราบ มูลค่าถึง 42,900 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 92% จากปี 59 โดยในปี 61 เตรียมเปิดตัว 34 โครงการใหม่ มูลค่า 49,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นคอนโดฯ 4 โครงการ และโครงการแนวราบ 30 โครงการ ตั้งเป้ายอดขาย ไว้ที่ 33,500 ล้านบาท ซึ่งในครึ่งปีแรกจะเปิดตัว 12 โครงการใหม่ ประกอบด้วยโครงการแนวราบ คือ บ้านเดี่ยว 2 โครงการ และทาวน์โฮม 8 โครงการ และ 2 โครงการคอนโดฯ ใหม่ คือ Aspire สาทร-ราชพฤกษ์ และ LIFE สุขุมวิท 62 ส่วนครึ่งปีหลังจะเปิดโครงการซูเปอร์ลักซัวรี่ คอนโดฯ THE ADDRESS และคฤหาสน์หรู THE PALAZZO 

ขณะที่ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ เผยยอดขายปี 60 อยู่ที่ 14,760 ล้านบาท เติบโตขึ้น 36% ส่วนปีนี้ตั้งเป้ายอดขายที่ 20,000 ล้านบาท โดยในไตรมาสแรกเปิดตัวแล้ว 3 โครงการใหม่ คือ คอนโดฯ Knightsbridge (ไนท์บริดจ์) มูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท นอกจากนี้ยังมุ่งพัฒนาโครงการคอนโดฯ โครงการบ้านแนวราบ โครงการร่วมทุนกับต่างชาติ รวมถึงธุรกิจบริการที่เกี่ยวกับอสังหาฯ เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคในทุกเซ็กเมนท์

แนวโน้มความเปลี่ยนแปลงในตลาดอสังหาฯ
ขณะเดียวกัน ซีบีอาร์อี ยังคาดการณ์บรรยากาศการลงทุนในปี 61 ว่าส่งสัญญาณดีขึ้น อันเป็นผลมาจากปัจจัยบวกด้านเศรษฐกิจในประเทศและโลกอยู่ในทิศทางที่ดีขึ้น ส่งผลให้ดีเวลลอปเปอร์เกิดการแข่งขันกัน เพื่อหาที่ดินในทำเลชั้นนำในกรุงเทพฯ เพื่อพัฒนาโครงการ ทำให้ราคาซื้อขายที่ดินต่อตารางวาทำสถิติสูงสุดเป็นประวัติการณ์ โดยเอสซี แอสเสท ซื้อที่ดินขนาด 880 ตร.ว. ในซอยหลังสวน ด้วยราคา 3.1 ล้านบาท/ตร.ว. อีกทั้งกลุ่มเซ็นทรัลและฮ่องกงแลนด์ได้ร่วมทุนซื้อที่ดินสถานทูตอังกฤษ ด้วยราคากว่า 420 ล้านปอนด์หรือเฉียด 2 หมื่นล้านบาท 

ส่วนราคาที่ดินในย่านใจกลางธุรกิจ (CBD) ในทำเลใกล้สถานีรถไฟฟ้า และที่ดินแบบมีกรรมสิทธิ์ถาวร (ฟรีโฮลด์) ที่มีเหลือจำนวนน้อยมาก ราคามีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งในปี 2560 บางทำเลราคาปรับตัวสูงถึง 25-30% ส่งผลให้ราคาคอนโดฯ และค่าเช่าพื้นที่สำนักงานทำสถิติสูงสุดด้วยเช่นกัน

ทั้งนี้โอกาสการเติบโตที่จะเกิดขึ้นในตลาดอสังหาฯ ปีนี้ มีปัจจัยมาจากการเติบโตทางเศรษฐกิจ ประกอบกับความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่ปรับตัวขึ้น ส่งผลให้ความต้องการอสังหาฯ ทุกประเภทเพิ่มขึ้น อีกทั้งการขยายระบบสาธารณูปโภคจึงเสมือนตัวเร่งให้เกิดการพัฒนาโครงการ รวมถึงธนาคารมีการผ่อนปรนเงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อที่พักอาศัย ขณะเดียวกันยังต้องระวังความเสี่ยงเรื่องราคาที่ดินที่สูงจนการพัฒนาโครงการเป็นไปได้ยาก รวมถึงความสามารถในการซื้อของกลุ่มตลาดกลางและระดับล่างที่มีน้อย และนโยบายด้านภาษีที่ยังไม่มีความแน่นอน 



สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ส่งสัญญาณขยายตัว
ขณะที่ สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย เผยแนวโน้มสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยปีนี้จะขยายตัวต่อเนื่อง แต่อยู่ในกรอบจำกัด จากเหตุผลที่ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่าสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจะเติบโต 6-7% จากปีก่อน ใกล้เคียงกับระดับสิ้นปี 60 ที่ 6% แต่ฝั่งกำลังซื้อยังเผชิญปัญหาเชิงโครงสร้าง ประกอบกับความท้าทายใหม่ๆ ของสถาบันการเงิน ทำให้การรุกตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยน่าจะเป็นไปด้วยความระมัดระวัง สวนทางกับการแข่งขันที่ยังคงรุนแรง โดยที่ต้องจับตามองคือ
1. ปัญหาเชิงโครงสร้าง ทั้งหนี้ครัวเรือนและสังคมผู้สูงอายุ เทรนด์การก่อหนี้ของคนรุ่นใหม่ที่เริ่มจากสินเชื่อไม่มีหลักประกันหรือรถยนต์ ในขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ โดยเฉพาะในพื้นที่ตามเส้นทางขนส่งมวลชน มีแนวโน้มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องไม่ต่ำกว่า 5% ต่อปี ทำให้ความสามารถในการก่อหนี้ใหญ่ถูกเลื่อนออกไป


2. สถาบันการเงินระวังปัญหาคุณภาพหนี้ คาดว่าการฟื้นตัวของเศรษฐกิจอย่างทั่วถึงต้องใช้เวลา อีกทั้งอำนาจซื้อในภาพรวมของประเทศยังเผชิญกับแรงกดดันจากราคาสินค้าเกษตรที่ผันผวน สถาบันการเงินจึงยังคงนโยบายปล่อยสินเชื่อในลักษณะระมัดระวัง เพื่อประคองหนี้เสียจากสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

3. พ.ร.บ. ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฯ แม้จะอยู่ระหว่างกระบวนการทางกฎหมาย โดยจะมีผลบังคับใช้ในปี 62 แต่ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมากกว่า 1 หลัง คงจะประเมินผลกระทบจากกฎหมายดังกล่าว เพราะจะทำให้เสียภาษีเพิ่มเติมแปรผันตามมูลค่าของบ้านหลังต่อไป และ 4. FinTech เข้ามามีบทบาทในตลาดสินเชื่อบ้านมากขึ้น ช่วยผู้บริโภคเปรียบเทียบผลิตภัณฑ์ระหว่างสถาบันทางการเงิน ไปจนถึงการรีไฟแนนซ์ในเงื่อนไขที่ดีที่สุด และยังกระตุ้นการแข่งขันในตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีความรุนแรงมากขึ้น โดยเฉพาะด้านราคา


เทรนด์ซื้อที่อยู่อาศัยของคนเมือง
จากงานศึกษาเรื่องคนรุ่นต่างๆ กับตลาดที่อยู่อาศัย โดยคุณสัมมา คีตสิน นักเศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์ พบว่า คนรุ่น Gen Y ที่มีอายุ 30 - 35 ปีคือกลุ่มที่ตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยมากที่สุด เนื่องจากมีประสบการณ์มากเพียงพอ และรายได้ระดับที่มีศักยภาพในการซื้อที่อยู่อาศัย จึงมีบทบาทต่อตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงนี้จนถึงอีก 10 ปีข้างหน้า ส่งผลให้สถาบันการเงินและดีเวลลอปเปอร์เริ่มศึกษาพฤติกรรมคน Gen Y มากขึ้น ทั้งนี้พบว่าคนกลุ่มนี้ชอบอยู่อย่างอิสระ มีครอบครัวและบุตรช้า หากมีบุตรก็มีเพียง 1-2 คน ขนาดที่อยู่อาศัยจึงไม่ต้องใหญ่โต อีกทั้งไม่ชอบมีภาระดูแลบำรุงรักษาที่อยู่อาศัยมากนัก เช่น ไม่ต้องการสนามหญ้า เพราะไม่อยากตัดหญ้า หรือซื้ออาหารจากร้านสะดวกซื้อและบริการส่งอาหารแทนการทำอาหารเอง จึงมีความต้องการเลือกซื้อคอนโดฯ หรือทาวน์เฮาส์ มากกว่าบ้านเดี่ยว เนื่องจากต้นทุนและค่าบำรุงรักษาต่ำกว่า อีกทั้งปัญหาหนี้จากการกู้ยืมเพื่อการศึกษา ส่งผลให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยต่ำ

ขณะที่ คุณแทนศร พรปัญญาภัทร ผู้ช่วยผู้อำนวยการ ศูนย์การออกแบบและพัฒนาเมือง (UDDC) วิเคราะห์ผ่านบทความ หนีไปจากกรุงเทพฯ สำรวจ The New Suburbanism เมื่อคนรุ่นใหม่รักบ้านชานเมืองมากกว่าเมือง เอาไว้ว่า เทรนด์การมีบ้านชานเมืองเริ่มได้รับความนิยม ด้วยภาพลักษณ์ของการมีสภาพแวดล้อมที่ดี บวกกับความก้าวหน้าของเทคโนโลยีสำหรับการอยู่อาศัย 

โดยรายงาน The Suburb of the Future, Almost Here ของนิตยสารไทม์ และ เดฟฮาร์ดี้จาก Institute For New Suburbanism ชี้ว่าการเพิ่มขึ้นของกลุ่มคนยุคใหม่ที่เริ่มเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ชานเมือง นำมาซึ่งการเปลี่ยนแปลงความต้องการการอยู่อาศัยรูปแบบใหม่ โดยเฉพาะเมื่อแต่งงานและไม่ต้องการให้ลูกเติบโตในเมือง ที่มีแต่อาคารสูง โดยต้องการพื้นที่ชานเมืองที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตในเมือง จึงเกิดแนวคิดใหม่ที่เรียกว่า The New Suburbanism ซึ่งพื้นที่ชานเมืองสามารถวางแผนและออกแบบให้มีคุณภาพได้เช่นเดียวกับพื้นที่กลางเมือง นอกจากนี้การปฏิวัติระบบเทคโนโลยีสารสนเทศและนวัตกรรม ยังส่งผลให้คนในพื้นที่ชานเมืองมีวิถีชีวิตที่เปลี่ยนแปลงไป เช่น ทำงานที่บ้านผ่านระบบอินเทอร์เน็ต ทำให้ไม่ต้องเดินทางเพื่อเข้ามาทำงานในเมืองทุกวัน รวมถึงระบบขนส่งมวลชนเริ่มครอบคลุมพื้นที่ปริมณฑลของกรุงเทพฯ มากขึ้นด้วย

ทั้งหมดเป็นทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ซึ่งภาพรวมมีการเติบโตและส่งสัญญาณบวก ซึ่งคงต้องติดตามในช่วงเวลาที่เหลือในปีนี้ว่าจะเป็นอย่างทุกฝ่ายวาดหวังเอาไว้หรือไม่ 


คุณอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย
“ความต้องการที่ดินในทำเลชั้นนำของกรุงเทพฯ ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง เพราะผู้พัฒนาโครงการยังหาซื้อที่ดินเพื่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียมและอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้จากการปล่อยเช่า เช่น อาคารสำนักงาน โรงแรม พื้นที่ค้าปลีก นอกจากนี้ ผู้พัฒนาโครงการเริ่มวางแผนที่จะลดความเสี่ยงโดยการกระจายการลงทุนออกไป โดยผู้พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมให้ความสนใจในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ต่อเนื่อง”
คุณอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย

คุณกิตติ พัฒนพงศ์พิบูล ประธานสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย
“คาดการณ์ว่าสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจะอยู่ที่ 5.5-6% ใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา จากแนวโน้มการขยายตัวทางเศรษฐกิจที่เพิ่มขึ้น ประกอบกับหนี้เสียค่อยๆ ลดลง ทำให้ธนาคารมีความมั่นใจในการให้สินเชื่อมากขึ้น แต่อัตราดอกเบี้ยยังคงที่ ในระดับใกล้เคียงกับปีที่แล้ว ถึงแม้ว่าอัตราดอกเบี้ยของธนาคารแห่งประเทศไทยจะปรับตัวสูงขึ้น แต่ก็อยู่ในระดับต่ำ ทั้งนี้แม้ว่าไทยจะเป็นประเทศที่ให้กู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่ผ่อนปรนที่สุดในโลก แต่อยากจะฝากถึงผู้ที่จะกู้ว่า สิ่งที่สำคัญที่สุดคือควรประเมินตัวเองว่าผ่อนได้ เนื่องจากจะต้องเป็นหนี้ถึง 20-30 ปี”
คุณกิตติ พัฒนพงศ์พิบูล ประธานสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย

นายสุเทพ วงศ์วรเศรษฐ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน)
“ในปี 2561 ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเติบโตประมาณ 6-8% โดยอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังไม่ปรับตัวสูงขึ้นมากนัก เพราะภาครัฐและภาคการเงินต้องการเสริมสภาพคล่องทางเศรษฐกิจ ส่วนซัพพลายที่อยู่อาศัยในตลาด กทม. และปริมณฑลจะมีเพิ่มขึ้นเช่นกัน สอดคล้องกับตัวเลขจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ที่ระบุว่ามีจำนวนหน่วยประมาณ 154,200 หน่วย โดยหน่วยที่มีมากสุดคือ อาคารชุด รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยว ที่เหลือเป็นบ้านแฝดและอาคารพาณิชย์”
นายสุเทพ วงศ์วรเศรษฐ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน)
[English]
Promising Outlook for Bangkok’s Property Development in 2018
Thailand’s economic recovery appears to be lending support to property developers to resume the expansion of their businesses this year, with focus likely to be on the luxury segment.

According to CBRE, condominium projects in Bangkok’s central area is expected to grow 5.2% annually, while projects located outside this area are forecast to grow 9.8% each year.

Last year, the condominium sector already grew 23% from a year earlier to 51,000 units while the number is projected to end at over 65,000 units this year.

A leading developer like AP (Thailand) Public Company Limited revealed that its sales of both condominium and residential projects in 2017 expanded 92% year-over-year to 42.9 billion baht (US$1.34 bln) 2and the company is already targeting to register further growth through the launches of 34 new projects, worth 49 billion baht (US$1.53 bln), in 2018.

Meanwhile, Origin Property Public Company Limited said that its sales in 2017 stood at 14.76 billion baht, a 36% on-year increase, and it is aiming to achieve 20 billion baht (US$625 mln) in sales this year.

CBRE has noted that the overall investment environment in 2018 is improving as local and global economic conditions are on the path to recovery.  Accordingly, property developers look set to be ready to engage in fierce competition, particularly in the acquisition of prime locations in inner Bangkok.

It added that SC Asset Corporation Plc already made a record by paying as much as 3.1 million baht per square wah (four sq. ft.) for an 880-square wah (approx. 0.35 hectares) plot in Soi Langsuan of Bangkok while the Central Group and Hong Kong Land together paid over 420 million pounds for the former British Embassy compound.

Latest Posts

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked with *

Cancel reply

0 Comments