728 x 90

ทำเลคอนโดใหม่ ลาดพร้าว - รัชโยธิน

img

ทำเลที่มีความคึกคักของโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมาคือ พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว (หมอชิต – คูคต) แม้ว่าก่อนหน้านี้อาจจะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายกันในพื้นที่รอบๆ สี่แยกรัชโยธินกับพื้นที่รอบๆ สถานีหมอชิต แต่เมื่อความชัดเจนของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวมีมากขึ้นจึงเริ่มมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่กันมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ปี พ.ศ.2558 เป็นต้นมา และมากขึ้นชัดเจนในปี พ.ศ.2560 ที่เริ่มมีโครงการขนาดใหญ่เปิดขายในช่วงไตรมาสที่ 2 และอีกหลายโครงการจากผู้ประกอบการรายใหญ่และรายเล็กที่รอเวลาการเปิดขายในปีนี้อีก ทำให้ในปี พ.ศ.2560 อาจจะมีคอนโดมิเนียมมากกว่า 3,000 ยูนิตเปิดขายในพื้นที่ตั้งแต่สี่แยกลาดพร้าวไปจนถึงแยกหลักสี่ ในพื้นที่เลยออกไปอาจจะยังไม่มีโครงการใหม่ในช่วงนี้ เพราะก่อนหน้านี้เปิดขายกันหลายโครงการโดยเฉพาะช่วงสะพานใหม่

คอนโดมิเนียมที่เปิดขายอยู่ในพื้นที่นี้ในปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 10,120 ยูนิตมีคอนโดมิเนียมเหลือขายไม่มากนักเพราะอัตราการขายอยู่ที่ประมาณ 90% อาจจะเป็นเพราะว่าการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าที่มีความคืบหน้าต่อเนื่องแต่อาจจะเริ่มชะลอลงถ้ามีโครงการเปิดขายใหม่มากขึ้นในช่วงที่เหลือของปีนี้ ราคาขายคอนโดมิเนียมในทำเลนี้ยังไม่สูงเกินไป โดยราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 80,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ถ้าพิจารณาแยกเป็นทำเลก็อาจจะเห็นความแตกต่างพอสมควร เพราะพื้นที่รอบสี่แยกลาดพร้าวอาจจะขายกันที่มากกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตร พื้นที่อื่นๆ ก็ราคาลดหลั่นลงไป แต่ในอนาคตคาดว่าราคาขายเฉลี่ยจะสูงขึ้นต่อเนื่องตามความคืบหน้าของการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวโดยอาจจะเพิ่มขึ้นมากกว่า 10% ต่อปีหรือมากกว่านั้นในบางทำเล แต่ก็ต้องขึ้นอยู่กับรูปแบบโครงการและทำเลที่ตั้งด้วย บางโครงการที่อาจจะเปิดขายทีหลัง แต่มาพร้อมกับสิ่งอำนวยความสะดวกหรือว่ารูปแบบโครงการที่เด่นกว่าโครงการอื่นๆ ในทำเลเดียวกันก็อาจจะมีราคาขายที่สูงกว่าโครงการอื่นๆ แบบชัดเจน ทำเลที่น่าสนใจคือ ช่วงตั้งแต่สี่แยกรัชโยธินขึ้นไปถึงวงเวียนหลักสี่เพราะเป็นทำเลที่มีโครงการเปิดขายต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมาและอีกหลายโครงการที่พร้อมจะเปิดขายในช่วงที่เหลือของปีนี้ แต่ทำเลรอบๆ วงเวียนหลักสี่ขึ้นไปถึงสะพานใหม่ก็น่าสนใจเช่นกัน มีผู้ประกอบการรอเปิดขายโครงการใหม่อยู่หลายโครงการเช่นกัน

ปัจจัยที่มีผลต่อราคาขายโครงการคอนโดมิเนียมคือ ราคาที่ดินที่ปรับขึ้นต่อเนื่องมาตลอดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยราคาขายของที่ดินเพิ่มขึ้นมากกว่า 50% จากเมื่อ 2 – 3 ปีก่อนหน้านี้โดยเฉพาะในพื้นที่รอบๆ สี่แยกลาดพร้าวที่ปรับขึ้นมามากกว่า 5 - 6 แสนบาทต่อตารางวา แต่ในทำเลช่วงสี่แยกรัชโยธินถึงมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ราคาที่ดินอยู่ในช่วง 4 – 6  แสนบาทต่อตารางวา ซึ่งปรับขึ้นมาเกือบ 2 เท่าในช่วงเวลาประมาณ 2 ปีเท่านั้น  ถ้าเป็นทำเลที่ไกลออกไปก็อาจจะต่ำกว่า 3 แสนบาทต่อตารางวาและการปรับขึ้นของราคาก็ไม่ได้มากมายเมื่อเทียบกับพื้นที่ตั้งแต่สี่แยกลาดพร้าวถึงวงเวียนหลักสี่

สาเหตุที่ราคาที่ดินช่วงสี่แยกรัชโยธินถึงมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ปรับขึ้นค่อนข้างมาก นอกจากจะเป็นเรื่องของรถไฟฟ้าที่มีการก่อสร้างเป็นรูปธรรมชัดเจนแล้ว ปัจจัยอีกอย่างหนึ่งคือ ความเป็นชุมชนที่มีความพร้อมในเกือบทุกด้านมาตั้งแต่ในอดีตก่อนหน้านี้เป็น 10 ปี และที่ดินในทำเลนี้มีการพัฒนาจนเต็มพื้นที่แล้วเหลือที่ดินว่างเปล่าไม่มาก

ดังนั้น ราคาที่ดินจึงปรับขึ้นค่อนข้างมากและคาดว่าจะปรับขึ้นต่อเนื่องต่อไปอีก ซึ่งมีผลต่อราคาขายคอนโดมิเนียมในอนาคตแน่นอน พื้นที่ตั้งแต่แยกรัชโยธินขึ้นไปถึงทำเลที่น่าสนใจในเส้นทางนี้ยังเป็นพื้นที่รอบๆ สถานีที่อาจจะเป็นสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้า 2 เส้นทาง เช่น สถานีรัชโยธินที่อาจจะเป็นสถานีร่วมกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองที่ต่อขยายขึ้นมา สถานีอนุสาวรีย์หลักสี่ที่สามารถเชื่อมต่อกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพูหรือสถานีมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ที่อาจจะเป็นจุดเชื่อมต่อกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาลในอนาคตถ้ามีการก่อสร้างขึ้นมาจริงๆ ซึ่งพื้นที่รอบๆ 3 สถานีนี้มีความเป็นไปได้ที่จะมีการใช้ประโยชน์บนที่ดินสูงขึ้นในอนาคตตามการเปลี่ยนแปลงของผังเมืองที่ต้องเพิ่มศักยภาพของพื้นที่รอบๆ สถานีที่เป็นจุดเชื่อมต่อของรถไฟฟ้า 2 เส้นทาง

ผู้ซื้อทั่วไปที่ต้องการลงทุนในคอนโดมิเนียมในทำเลนี้ก็ควรมีความระวังตัวสักหน่อยเพราะเป็นลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมในทำเลที่ต้องการเวลาในการเปลี่ยนแปลงเพราะรถไฟฟ้ายังไม่เปิดให้บริการ การลงทุนในทำเลนี้จึงต้องใช้เวลานานกว่า 2 ปีขึ้นไปจึงจะเห็นผลตอบแทนที่สูง อีกทั้งราคาคอนโดมิเนียมบางโครงการที่เปิดขายใหม่ก็สูงกว่าโครงการมือสองไปไกล การจะคาดหวังว่าต้องการผลตอบแทนสูงในระยะเวลาไม่นานนั้นจึงทำได้ยากในตอนนี้ ผู้ซื้อจึงต้องเข้าใจในศักยภาพและกำลังซื้อของตนเองก่อนจะลงทุนในทำเลที่ต้องรอแบบนี้ 

Latest Posts

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked with *

Cancel reply

0 Comments