728 x 90

ส่องภาพรวมอสังหาฯ กทม. ปลายปี

img

ช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี แม้สัญญานเศรษฐกิจจะมีแนวโน้มที่ดีขึ้น ทั้งจากภาคการส่งออกและการท่องเที่ยว แต่ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ยังไม่ดีขึ้นนัก เพราะต้องเผชิญกับภาวะหนี้ครัวเรือนและนโยบายคุมเข้มในการปล่อยสินเชื่อ ทำให้คนกรุงซื้อบ้านได้ยากขึ้น

เศรษฐกิจไทยกับหนี้คนกรุง
ตลาดอสังหาฯ ชะลอตัวจากผลสำรวจภาวะและแนวโน้มสินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศไทย พบว่า 54 สถาบันการเงินได้เพิ่มความระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อมากขึ้นในทุกขนาดธุรกิจ รวมถึงกังวลเกี่ยวกับสินเชื่อในกลุ่มธุรกิจการเกษตร อสังหาฯ และสินเชื่อเพื่อการอุปโภคบริโภค

อีกทั้ง ธปท. ได้วางกรอบการปล่อยสินเชื่อส่วนบุคคลและสินเชื่อบัตรเครดิตสำหรับลูกค้ารายใหม่ โดยสินเชื่อส่วนบุคคลจะจำกัดวงเงินให้สูงสุดไม่เกิน 3 เท่าต่อรายได้ ขณะที่สินเชื่อบัตรเครดิตได้กำหนดให้ผู้มีรายได้ต่ำกว่า 30,000 บาท ได้รับวงเงินไม่เกิน 1.5 เท่าของรายได้, รายได้ตั้งแต่ 30,000-50,000 บาท วงเงินไม่เกิน 3 เท่า และรายได้ตั้งแต่ 50,000 บาทขึ้นไป วงเงินไม่เกิน 5 เท่า 
หนี้คนกรุง
ขณะที่ผลสำรวจสถานภาพหนี้ครัวเรือนไทยปี 2560 จาก ม.หอการค้าไทย พบว่า ประชาชนร้อยละ 91.1 มีหนี้สิน มีเพียงร้อยละ 8.9 เท่านั้นที่ไม่มีหนี้ ส่วนใหญ่เป็นหนี้เพื่อการใช้จ่ายทั่วไป รองลงมาเป็นหนี้เพื่อซื้อทรัพย์สิน เช่น รถยนต์ และบ้าน โดยจำนวนหนี้สินต่อครัวเรือนรวมเฉลี่ย 299,266 บาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.4 จากปีที่ผ่านมา แบ่งเป็นหนี้ในระบบร้อยละ 74 และหนี้นอกระบบร้อยละ 26 โดยมีผู้ที่เป็นหนี้นอกระบบลดลงมากสุดในรอบ 10 ปี

จับตาภาพรวมตลาดอสังหาฯ
ผลสำรวจข้อมูลของผู้เข้าชมงานมหกรรมบ้านและคอนโดครั้งที่ 37 พบว่า โครงการที่อยู่อาศัยที่มีความต้องการมากที่สุดคือบ้านเดี่ยว มีความต้องการร้อยละ 37.17 คอนโดฯ ร้อยละ 35.66 ทาวน์เฮ้าส์ร้อยละ 16.88 บ้านแฝด และอาคารพาณิชย์ร้อยละ 10.29

ทั้งนี้ หากมองภาพรวมของอสังหาฯ ในปีนี้ คอนโดฯ นับเป็นตลาดที่เห็นการเปลี่ยนแปลงและมีความเคลื่อนไหวมากที่สุดในช่วงไตรมาส 3 เพราะมีโครงการเปิดขายใหม่ประมาณ 18,806 ยูนิต มากที่สุดในรอบหลายปี โดยผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ยังคงเป็นกลุ่มที่ขับเคลื่อนตลาดต่อเนื่อง เพราะประมาณ 73% ของคอนโดฯ ทั้งหมดที่เปิดขายเป็นของผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งได้รับการตอบรับที่ดี โดยอัตราการขายเฉลี่ยของโครงการที่เปิดขายในไตรมาส 3 อยู่ที่ประมาณ 60% ซึ่งถือว่าสูงกว่าไตรมาสอื่นๆ

ส่วนระดับราคาที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจมากที่สุดคือ 60,000-120,000 บาทต่อตร.ม. ซึ่งเป็นโครงการในพื้นที่ที่ราคาที่ดินไม่สูงเกินไป เช่น พื้นที่ที่เส้นทางรถไฟฟ้ากำลังก่อสร้าง ได้แก่ สายสีเขียว สายสีน้ำเงิน และสายสีส้ม 

แนวโน้มตลาดคอนโดฯ ไตรมาส 4
เมื่อพูดถึงตลาดคอนโดฯ สิ่งที่หลายฝ่ายกังวลคือ เรื่องของกำลังซื้อว่าสอดคล้องกับโครงการเปิดขายใหม่ในแต่ละไตรมาสหรือไม่ ตั้งแต่ปี 2553 เป็นต้นมา ในกรุงเทพฯ มีคอนโดฯ โอนกรรมสิทธิ์ปีละประมาณ 53,100 ยูนิต ซึ่งมากกว่าจำนวนเปิดขายใหม่ต่อปี แต่คอนโดฯ ที่โอนกรรมสิทธิ์ส่วนหนึ่งเป็นการซื้อจากผู้ซื้อทั่วไปไม่ใช่จากผู้ประกอบการ ทำให้ในปัจจุบันยังคงมีเหลือขายอยู่ในตลาดอีกประมาณ 36,948 ยูนิต จากที่เปิดขายในกรุงเทพฯ ทั้งหมด 160,955 ยูนิต ซึ่งเป็นภาระที่ผู้ประกอบการต้องหาทางระบายออก

ขณะเดียวกันก็ต้องเปิดขายโครงการใหม่ต่อเนื่องเพื่อรักษาการขยายตัวของบริษัท มีการออกแบบ พัฒนาโครงการ ให้มีความน่าสนใจและโดดเด่นเพื่อกระตุ้นความน่าสนใจ 

อย่างไรก็ตาม ในช่วงไตรมาสที่ 4 ผู้ประกอบการหลายรายมุ่งเน้นไปที่การระบายยูนิตที่สร้างเสร็จแล้วและการโอนกรรมสิทธิ์เพื่อจะได้เพิ่มรายได้ของตนเองให้เป็นไปตามเป้า โดยคุณสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บ.คอลลิเออร์ อินเตอร์เนชั่นแนล คาดว่าจะมีคอนโดฯ เปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ ภายในปี 2560 มากกว่า 50,000 ยูนิต และมากกว่าที่คาดการณ์ไว้ช่วงกลางปี แต่ก็ต้องอยู่ที่ผู้ประกอบการว่าจะเดินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่ต่อเนื่องหรือไม่ในไตรมาสที่ 4 นี้

แม้กำลังซื้อในปีนี้ยังไม่ฟื้นตัว แต่อุปทานคอนโดฯ ยังขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงเป็นตัวหลักในการขับเคลื่อนตลาด ทำให้การแบ่งปันในการหาทำเลและการเข้าถึงผู้ซื้อรุนแรงขึ้น บางทำเลยังขายได้ โดยเฉพาะในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ ขณะที่ตลาดคอนโดฯ ต่างจังหวัดยังชะลอตัว ดังนั้นแนวโน้มการลงทุนจากภาครัฐที่เข้ามาน่าจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจและอสังหาฯ ได้ในระดับหนึ่ง 

แบงก์เข้มสินเชื่ออสังหาฯ  
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้สำรวจพฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยของคนกรุงเทพฯ เพื่อสะท้อนแนวโน้มความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใน 1-2 ปีนี้ พบว่า ร้อยละ 49 เป็นกลุ่มที่เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย 1 หลังขึ้นไป และร้อยละ 51 เป็นกลุ่มที่ยังไม่ได้เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย โดยร้อยละ 76 มีแผนซื้อใน 1-2 ปีนี้  

เหตุผลสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัย ร้อยละ 85 ระบุว่า ซื้อเพื่ออยู่อาศัย ในขณะที่ร้อยละ 15 ซื้อเพื่อเก็งกำไรและปล่อยเช่า นอกจากนี้ ร้อยละ 67 ยังระบุว่า การเข้าถึงสินเชื่อเป็นไปอย่างยากขึ้น มีข้อกังวลด้านอัตราดอกเบี้ยที่สูง การอนุมัติสินเชื่อ และวงเงินสินเชื่อไม่เพียงพอต่อราคาที่จะซื้อ

ด้านธนาคารพาณิชย์เองแม้จะต้องแข่งขันกันภายใต้การปรับกลยุทธ์ใช้ดอกเบี้ยต่ำ แต่ในขณะเดียวกันก็ต้องสกรีนลูกค้าอย่างเข้มงวดมากขึ้น จึงทำให้ลูกค้าที่มีคุณสมบัติไม่ถึงเกณฑ์เข้าถึงสินเชื่ออสังหาฯ ยากขึ้น

อย่างไรก็ตาม ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้ออกแคมเปญสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับลูกค้ารายย่อย วงเงิน 4 หมื่นล้านบาท เพื่อปล่อยกู้ให้กับประชาชนแบบไม่จำกัดวงเงิน โดยจะพิจารณาบนพื้นฐานที่มาของรายได้ของผู้กู้ เพื่อช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ให้มีความคึกคักมากขึ้น และเป็นไปตามนโยบายของรัฐที่ต้องการให้คนไทยมีบ้าน-คอนโดฯ เป็นทรัพย์สินของตัวเองง่ายขึ้น 

 

Latest Posts

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked with *

Cancel reply

0 Comments