728 x 90

เลือกลงทุนอสังหาฯ แบบไหนดี

img
โดย++ รวิโรจน์ อัมพลเสถียร เจ้าของผลงานหนังสือและแฟนเพจ “ปั๊มเงินด้วยอสังหาฯ ไว้ใช้ตลอดชาติ”

ถ้าคุณสนใจลงทุนในอสังหาฯ จะมีการลงทุนรูปแบบใดบ้าง ผมขอแบ่งออกเป็น 2 ประเภทใหญ่ๆ ดังนี้ครับ  

ประเภทแรก คือ การลงทุนในอสังหาฯ โดยตรง (Direct Investment) เช่น การซื้อหรือพัฒนาอสังหาฯ เพื่อขายทำกำไร (Developer) หรือการซื้อหรือพัฒนาอสังหาฯ เพื่อรับค่าเช่า (Land Lord)  

การลงทุนประเภทนี้เหมาะกับผู้ที่มีเงินทุนสูง หรือมีความสามารถในการกู้เงิน ผู้ที่เข้าใจประเภทของสินทรัพย์ (Asset class)  มีประสบการณ์ในการเลือกทำเล (Location)  เข้าใจภาวะตลาด ข้อมูลลูกค้า ตลอดจนอุปสงค์ (Demand) และอุปทาน (Supply) เข้าใจเรื่องการบริหารความเสี่ยง สัดส่วนเงินกู้ และผลตอบแทน

ส่วนประเภทที่สอง คือ การลงทุนในอสังหาฯ โดยอ้อม (Indirect Investment) เป็นการลงทุนผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust หรือ REIT) เพื่อรับเงินปันผลและส่วนต่างของราคาหน่วยลงทุน เป็นหลักทรัพย์ที่ซื้อขายเปลี่ยนมือได้ในตลาดทุน มีการจัดการความเสี่ยงได้ดีกว่าการลงทุนทางตรงมีสภาพคล่องสูงกว่าและใช้เงินทุนต่ำกว่า 

การลงทุนประเภทนี้เหมาะกับคนที่ต้องการรายได้สม่ำเสมอในระยะยาว แต่อาจไม่เหมาะกับผู้ที่หวังเก็งกำไรจากราคาซื้อขายในตลาด เพราะมีสภาพคล่องน้อย ราคาไม่ค่อยเคลื่อนไหวมากนัก คล้ายกับการซื้อคอนโดฯ ปล่อยเช่า โดยให้ผลตอบแทนที่มากกว่าดอกเบี้ย การลงทุนประเภทนี้ไม่จำเป็นต้องใช้เงินทุนสูง และสามารถกระจายความเสี่ยงได้ ที่สำคัญ มีผู้บริหารกองทุนที่เป็นมืออาชีพมาช่วยในการบริหารจัดการ

อย่างไรก็ตาม มี 5 เรื่องที่คุณควรรู้ ก่อนเลือกลงทุนใน REIT ดังนี้ 
1. Freehold VS Leasehold ต้องรู้ก่อนว่าสินทรัพย์ที่จะลงทุน เป็น Freehold (เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตลอดไป) หรือ Leasehold (เป็นเจ้าของสิทธิการเช่าภายในระยะเวลาที่กำหนด) โดยปกติ Leasehold จะให้ผลตอบแทนที่สูงกว่า เนื่องจากมีส่วนผลตอบแทนและส่วนคืนทุน

2. Asset Class ต้องรู้ประเภทของสินทรัพย์ที่จะลงทุน เช่น โรงแรม เซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ ศูนย์การค้า สินทรัพย์แต่ละประเภทมีวิธีการตรวจสอบที่แตกต่างกันไป เนื่องจากให้อัตราผลตอบแทนและความเสี่ยงที่แตกต่างกัน  

3. Location ที่ตั้งของทรัพย์สินที่มีศักยภาพเป็นปัจจัยในการจัดหาให้ได้เพิ่มในอนาคต สามารถเพิ่มขึ้นค่าเช่าเพิ่มรายได้จากทรัพย์สินในอนาคต

4. Dividend Yield หรือเงินปันผลตอบแทน สิ่งสำคัญที่สุดในการลงทุนในกองทุนอสังหาฯ คือต้องมองอัตราเงินปันผล (Dividend Yield) ที่เฉลี่ย 5-8 % ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญที่จะสร้างกระแสเงินสดให้กับผู้ลงทุนได้ในระยะยาว

5. การบริหารสภาพคล่อง สภาพคล่องและขนาดของกองทุนมีความสำคัญ เนื่องจากกองทุนที่มีขนาดเล็กจะทำให้มีสภาพคล่องน้อย ไม่ดึงดูดนักลงทุน

ผมขอปิดท้ายด้วยคำคมของ จอห์น สจ๊วต มิลล์ นักเศรษฐศาสตร์ชาวอเมริกัน ที่ว่า “เจ้าของที่ดินรวยได้แม้ยามหลับ โดยไม่ต้องทำงาน เสี่ยง หรือแม้แต่รัดเข็มขัด Landlords grow rich in their sleep without working, risking or economising.” แล้วพบกันครั้งหน้า สวัสดีครับ

Latest Posts

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked with *

Cancel reply

0 Comments