728 x 90

แยกพระราม 9 ศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ จริงหรือไม่

img
โดย++ สุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยคอลลิเออร์ล อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

ก่อนหน้านี้ 3 – 4 ปีเราอาจจะเคยได้ยินคำว่า “New CBD” กันมากขึ้นเพราะมีผู้ประกอบการบางรายหรือว่าคนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์พูดกันหนาหูว่าพื้นที่รอบๆ สี่แยกพระราม 9 กำลังจะกลายเป็น New CBD หรือว่าเป็นพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพมหานครซึ่งในเรื่องนี้จริงๆ แล้วอาจจะต้องดูกันที่ว่าใครเป็นคนพูดด้วย เพราะคนที่ออกมาพูดเรื่องนี้และพยายามสร้างเรื่องราวให้สอดคล้องกับคำพูดหรือว่าทิศทางของคำพูดตนเองนั้นล้วนเป็นคนที่ได้รับผลประโยชน์ในเรื่องนี้ เรื่องของ “New CBD” นี้อาจจะดูเกินกว่าความเป็นจริงมาก เพราะอะไรเราลองมาดูกันนะครับ

พื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจหรือที่เรียกกันติดปากว่า “CBD” ดั้งเดิมของกรุงเทพมหานครนั้นคือ พื้นที่ตามแนวถนนสีลม สาทร พระราม 1 พระราม 4 ราชดำริ วิทยุ หลังสวน เพลินจิต และสุขุมวิท ซอย 1 – 21 รวมไปถึงซอยย่อยต่างๆ ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีอาคารสำนักงานเกรดต่างๆ รวมกันไม่น้อยกว่า 3.48 ล้านตารางเมตรโดยเป็นอาคารสำนักงานที่สร้างเสร็จมามากกว่า 10 ปีซะเป็นส่วนใหญ่มีอาคารที่เพิ่งสร้างเสร็จในช่วงไม่เกิน 10 ปีเพียงแค่ 453,900 ตารางเมตรหรือคิดเป็น 13% ของพื้นที่อาคารสำนักงานรวมทั้งหมด และเป็นพื้นที่ที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินผ่าน พื้นที่ “CBD” ของกรุงเทพมหานครเป็นพื้นที่ที่มีราคาที่ดินสูงที่สุดและปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องมาโดยตลอดในช่วงที่ผ่านมา และในปัจจุบันหาที่ดินที่มีราคาขายต่ำกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวาแทบไม่ได้แล้ว ด้วยปัจจัยของราคาที่ดินที่สูงขึ้นต่อเนื่องทำให้ในพื้นที่นี้ไม่มีอาคารสำนักงานใหม่ๆ เกิดขึ้นบนที่ดินที่มีการซื้อขายกันในราคาแพง ยกเว้นบนที่ดินเช่าระยะยาว อาคารสำนักงานที่สร้างเสร็จใหม่ในช่วง 3 – 4 ปีที่ผ่านมาหลายอาคารอยู่ในพื้นที่ตามแนวถนนรัชดาภิเษกช่วงตั้งแต่สี่แยกพระราม 9 ขึ้นไปถึงสถานีรถไฟฟ้าศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย

ช่วง 3 – 4 ปีที่ผ่านมาจึงมีคำพูดติดปากว่าพื้นที่ตั้งแต่ช่วงสี่แยกพระราม 9 ขึ้นไปถึงสถานีรถไฟฟ้าศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทยเป็น “New CBD” ซึ่งอาจจะเรียกแบบนั้นได้ไม่เต็มปากเพราะในพื้นที่นี้มีอาคารสำนักงานรวมกันเพียงแค่ประมาณ 405,000 ตารางเมตรเท่านั้นน้อยกว่าพื้นที่ ”CBD” ดั้งเดิมตั้ง 88.4% แต่สามารถเรียกได้ว่าเป็นพื้นที่ส่วนต่อขยายของ “CBD” ปัจจุบัน


การที่มีอาคารสำนักงานหลายอาคารในพื้นที่รอบสี่แยกพระราม 9 (รัศมี 1 กิโลเมตรรอบสี่แยก) เป็นปัจจัยสำคัญในการผลักดันให้เกิดโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการตั้งแต่ช่วง 10 ปีที่ผ่านมา แต่เริ่มชัดเจนว่ามีการขยายตัวมากขึ้นก็ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2555 เป็นต้นมาที่มีโครงการเปิดขายใหม่ต่อเนื่องแต่มาเพิ่มขึ้นแบบชัดเจนในปี พ.ศ.2560 ที่ผ่านมาเพราะในปี พ.ศ.2560 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่รวมกันมากกว่า 2,848 ยูนิต โดยจำนวนคอนโดมิเนียมสะสมในพื้นที่รอบๆ สี่แยกพระราม 9 นั้นอยู่ที่ประมาณ 14,917 ยูนิตและมีอีกไม่ต่ำกว่า 1,500 ยูนิต

ถ้าพิจารณาจากจำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในช่วง 1 ปีที่ผ่านมาอาจจะไม่มากเมื่อเทียบกับพื้นที่อื่นๆ อีกอย่างด้วยพื้นที่นี้มีศักยภาพค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างอื่นๆ เพราะมีเส้นทางรถไฟใต้ดินเปิดให้บริการแล้ว และมีศูนย์การค้ารวมไปถึงโครงการขนาดใหญ่อื่นๆ ทั้งของภาครัฐบาลและเอกชนในพื้นที่ ทำให้ความน่าสนใจมีมากกว่าพื้นที่อื่นๆ อัตราการขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้จึงค่อนข้างสูงคือมากกว่า 85% แม้แต่โครงการที่เพิ่งเปิดขายบางส่วนในเดือนกุมภาพันธ์ก็มีอัตราการขายที่สูงมากเช่นกัน แต่สิ่งที่น่าสนใจคือ โครงการที่มีแผนจะเปิดขายในปี พ.ศ. 2561 - 2562 บางโครงการอาจจะมีราคาขายที่สูงมากกว่า 250,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่ราคาขายเฉลี่ยของโครงการทั้งหมดในพื้นที่นี้อยู่ที่ประมาณ 130,000 บาทต่อตารางเมตรเท่านั้น การเลือกซื้อคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้ จึงอยู่ที่ว่าเราได้ต้นทุนมาเท่าไหร่ เพราะถ้าเราซื้อคอนโดมิเนียมมาในราคาสูงก็อาจจะต้องใช้เวลาในการขายต่อนานหน่อยหรือรอนานกว่าจะมีคนสนใจเช่าห้องของเราเมื่อเราปล่อยเช่าต่อในอนาคต เพราะยังมีโครงการคอนโดมิเนียมราคาไม่แพงทั้งใหม่และเก่าอยู่ในพื้นที่ แม้ว่าทำเลนี้จะเป็นทำเลที่มีชาวต่างชาติโดยเฉพาะคนจีนให้ความสนใจก็ตาม แต่ก็ต้องไม่ลืมว่าคนจีนจำนวนไม่น้อยเข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครโดยเฉพาะในพื้นที่นี้ที่เป็นพื้นที่ยอดนิยมของคนจีนดังนั้น อย่าเลือกลงทุนเพียงเพราะมีคนบอกว่าเดี๋ยวก็ขายต่อหรือปล่อยเช่าให้คนจีนได้เองนะครับ

Latest Posts

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked with *

Cancel reply

0 Comments