728 x 90

ส่องแนวโน้มตลาดคอนโดฯปี 61

img

ภาพรวมตลาดคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ ปี 2560 สุดคึกคัก เปิดตัวโครงการใหม่มากที่สุดในรอบทศวรรษ โดยโครงการรอบใจกลางเมืองเนื้อหอมที่สุด คาดปีนี้ยังโตต่อเนื่อง อุปทานจะเพิ่มขึ้นอีกไม่ต่ำกว่า 10% ชี้เทรนด์ในอนาคต ผู้ประกอบต้องนำเทคโนโลยีเข้ามาสู่ไลฟ์สไตล์ ด้านผู้บริโภคหันปรับตัวก้าวสู่สังคมผู้สูงวัย

ปี 60 เปิดตัวคอนโดฯ ใหม่มากที่สุดในรอบ 10 ปี
ผลวิจัยตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ปี 2560 โดยเน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ เผยให้เห็นว่า ในปี 2560 ผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีการแข่งขันที่ดุเดือด โดยอุปทานการเสนอขายโครงการใหม่มีถึง 62,700 ยูนิต จาก 128 โครงการ นับว่าสูงกว่าภาพรวมใน 5 ปีที่ผ่านมา ซึ่งมีอัตราเฉลี่ย 53,600 หน่วยต่อปี ขณะเดียวกันยังมีจำนวนห้องชุดออก สู่ตลาดมากที่สุดในรอบ 10 ปี เนื่องมาจาก ผู้ประกอบการขนาดใหญ่ และรายใหม่เดินหน้าพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง ทั้งยังมีการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่จำนวนมาก ส่งผลให้ปัจจุบันมีจำนวนห้องชุดรวมทั้งตลาดมากถึง 550,000 หน่วย โดยมีห้องชุดเปิดตัวใหม่สูงกว่าอัตราเฉลี่ยห้องชุดที่เปิดตัวในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาถึง 15% 

ขณะทำเลที่มีอุปทานเพิ่มขึ้นมากที่สุด 3 อันดับแรก ได้แก่
อันดับ 1. พระโขนง - สวนหลวง จำนวน 14,400 หน่วย หรือ 23%
อันดับ 2. พญาไท - รัชดาภิเษก จำนวน 13,200 หน่วย หรือ 21%
อันดับ 3. ธนบุรี ราชพฤกษ์ เพชรเกษม จำนวน 8,900 หน่วย หรือ 14%
โดยทั้งหมดคิดเป็นจำนวนหน่วยมากกว่า 58% ของคอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่ทั้งหมด 

สำหรับการเติบโตของโครงการนั้น ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาตลาดคอนโดมิเนียมได้ขยายตัว ออกจากกลางเมืองไปสู่ชานเมือง ที่มีระบบรถไฟฟ้ากระจายไปถึง โดยโซนที่มีอัตราการขยายตัวของคอนโดมิเนียมมากที่สุด คือ ธนบุรี - เพชรเกษม โตถึง 107% ตามมาด้วยติวานนท์ - รัตนาธิเบศร์ 76% และแจ้งวัฒนะ - ปากเกร็ด 68% เมื่อเทียบกับปี 2559 เนื่องจากทำเลดังกล่าวมีโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย ทำให้ผู้ประกอบการสนใจเข้าไปพัฒนาโครงการค่อนข้างมาก

คอนโดฯ ขายดีสุดในรอบ 5 ปี
ส่วนภาพรวมของยอดขายใหม่ในตลาด ปี 2560 เติบโตได้ดี โดยอยู่ที่ 57,300 หน่วย ซึ่งสูงกว่าอัตราขายเฉลี่ยห้องชุดในช่วง 5 ปีที่ผ่านมามีอัตราเฉลี่ย 50,400 หน่วยต่อปี ส่งผลให้อัตราการขายรวมของคอนโดมิเนียมทั้งตลาดยังคงอยู่ที่ 90% โดยมียอดขายรวมสะสมเพิ่มเป็น 496,100 หน่วย ซึ่งทำให้ปัจจุบันมีห้องชุดเหลือขายอยู่ในตลาดทั้งสิ้นประมาณ 53,900 หน่วย ประมาณการเป็นตัวเลขเม็ดเงินกว่า 1 แสนล้านบาท สำหรับคอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่ในตลาดปีที่ผ่านมา มียอดขายเฉลี่ยอยู่ที่ 62% จากโครงการทั้งหมด โดยทำเลที่มีจำนวนห้องชุดที่ขายได้สูงสุด 3 อันดับแรก ได้แก่ อันดับ 1. พระโขนง - สวนหลวง แบริ่ง, อันดับ 2. พญาไท - รัชดาภิเษก และอันดับ 3. ปทุมวัน - ราชเทวี  

ส่วนราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ปี 2560 มีการปรับตัวสูงขึ้นสูงขึ้น 8% จากเดิมเมื่อปี 2559 โดยมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 130,620 บาทต่อตารางเมตร ในปี 2560 ซึ่งอัตราการเพิ่มขึ้นนี้ ใกล้เคียงอัตราเฉลี่ยของการเติบโตของราคาคอนโดมิเนียมในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาที่มีอัตราเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 9% ต่อปี 

โดยทำเลที่มีการปรับขึ้นของราคาคอนโดมิเนียมสูงสุด อยู่ในเขตปทุมวัน - ราชเทวี ปรับตัวสูงขึ้นถึง 16% หรือ 234,000 บาทต่อตารางเมตร มีปัจจัยมาจากห้องชุดในทำเลนี้ ยังคงเป็นที่ต้องการเป็นอย่างมาก ราคาต้นทุนที่ดินเพิ่มสูงขึ้น และมีอุปทานใหม่ จำนวนไม่มากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมโซนกรุงเทพฯ ชั้นใน ราคาปรับตัวสูงขึ้นที่ 210,700 บาทต่อตารางเมตร, โซนรอบกรุงเทพฯ ชั้นใน 105,840 บาทต่อตารางเมตร และโซนกรุงเทพฯ รอบนอก 72,500 บาทต่อ   ตารางเมตร

การลงทุนภาครัฐ ช่วยกระตุ้นการซื้อคอนโด
คุณดุษฎี ตันเจริญ กรรมการผู้จัดการ บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) เผยถึงภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของไทยว่า ตลอดปีที่ผ่านมามีแนวโน้มและสัญญาณที่ดีขึ้น ทั้งจากการลงทุนด้านคมนาคมและโครงสร้างพื้นฐานของรัฐบาลที่มีมติให้เริ่มการดำเนินงานอย่างชัดเจน อาทิ โครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพู ช่วง แคราย - มีนบุรี, สายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว - สำโรง และสายสีม่วงช่วง เตาปูน - ราษฎร์บูรณะ รวมถึงสถานการณ์ทางการเมืองที่ทางรัฐบาลได้ประกาศว่าจะจัดการเลือกตั้งขึ้นภายในปี 2561 ทำให้นักลงทุนมีความเชื่อมั่นและกล้าตัดสินใจที่จะลงทุนเพิ่มขึ้น

ทั้งนี้จากการประเมินสถานการณ์ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) คาดการณ์ว่า ในปี 2560 จะมีการเปิดขายที่อยู่อาศัยใหม่อยู่ระหว่าง 97,200 – 113,000 หน่วย ซึ่งได้แบ่งการประเมิน 3 ระดับ คือ ระดับสภาพตลาดน้อยที่สุด จะมีจำนวนเปิดใหม่ 97,200 หน่วย เติบโตจากปี 2559 ที่ 0.7%, ระดับกลาง จะมีจำนวนเปิดใหม่ 103,000 หน่วย เติบโตจากปี 2559 ที่ 6.7% และระดับตลาดดีที่สุด จะมีจำนวนเปิดใหม่ 113,000 หน่วย เติบโตจากปี 2559 ถึง 17.1% ซึ่งระบุได้ว่า ตลาดอสังหาฯ ยังมีอัตราการเติบโตอยู่

นอกจากนี้ ยังรวมไปถึงความคืบหน้าที่ชัดเจนของรัฐบาลเกี่ยวกับโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor : EEC) สำหรับรองรับการลงทุนในด้านอุตสาหกรรม ส่งผลให้เศรษฐกิจมีการเติบโตขึ้นและส่งผลดีต่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์โดยรวม รวมไปถึงโครงการก่อสร้างของภาครัฐอื่นๆ อาทิ โครงการก่อสร้างถนนเส้นใหม่ ทางหลวงหมายเลข 346 (ปทุมธานี) ที่ช่วยเพิ่มศักยภาพของพื้นที่ชานเมือง 

สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาฯ ไทยในปี 2561 คาดว่าจะมีแนวโน้มที่ดีต่อเนื่องจากไตรมาสที่ 3 และ 4 ของปี 2560 ทั้งจากการลงทุนด้านคมนาคมของภาครัฐ การผลิตและการใช้จ่ายของภาครัฐที่ขยายตัวมากขึ้น รวมถึงการส่งออกของไทยมีแนวโน้มที่ดีขึ้น ตามภาวะเศรษฐกิจโลกที่มีทิศทางที่ดีขึ้น ซึ่งจะส่งผลทำให้ผู้ซื้อมีความมั่นใจในการจับจ่ายมากยิ่งขึ้นด้วย สอดคล้องกับการประมาณสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ไทยในปี 2561 ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ที่ประเมินว่าตลาดอสังหาฯ จะเติบโตประมาณ 6 - 8% เพิ่มขึ้นจากปี 2560 ที่เติบโตประมาณ 2 - 3%  โดยปัจจัยต่างๆ นั้น ยังจะทำให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเติบเพิ่มขึ้นด้วย โดยคาดการณ์ว่าในปี 2561 จะสามารถปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ได้ไม่ต่ำกว่า 600,000 ล้านบาท คิดเป็นอัตราการเติบโตที่ 3 - 4%

ส่องทิศทางคอนโดฯ ปี 2561 ยังสดใส
คุณนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ได้คาดการณ์แนวโน้มของตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2561 ว่าอุปทานจะเพิ่มขึ้นไม่ต่ำกว่า 55,000 หน่วย หรือ 10% โดยความต้องการห้องชุดจะยังคงรักษาระดับการเติบโตในอัตราที่ใกล้เคียงกันกับปีที่ผ่านมาจำนวน 5 หมื่นหน่วย สำหรับราคาคอนโดมิเนียมในตลาดกรุงเทพฯชั้นใน ปี 2561 คาดว่าจะปรับตัวขึ้นอีกอย่างน้อย 11% ในขณะที่รอบกรุงเทพฯชั้นใน และตลาดรอบนอก ราคาจะปรับตัวขึ้นอีกประมาณ 5 - 6%   ส่งผลให้ภาพรวมมีราคาเฉลี่ยปรับขึ้น 8% อยู่ที่ 1.40 แสนบาทต่อตารางเมตร ส่วนพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นในราคาจะปรับตัวขึ้นไปที่ 2.33 แสนบาทต่อตารางเมตร, พื้นที่รอบกรุงเทพฯ ชั้นใน ราคา 1.12 แสนบาทต่อตารางเมตร และกรุงเทพฯ ชั้นนอก ราคา 7.61 หมื่นบาทต่อตารางเมตร

โดยแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในอนาคต ซึ่งพิจารณาจากปัจจัยเสี่ยงต่างๆ ทั้งภายในและภายนอกประเทศ ที่จะส่งผลกระทบต่อการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ พัฒนาการทางเศรษฐกิจของประเทศเพื่อนบ้านกลุ่ม CLMV ภายในอีก 10 ปีข้างหน้าอาจสามารถพัฒนาให้ทันไทยได้ ย่อมส่งผลให้เม็ดเงินซึ่งเคยเข้ามาลงทุนกระจายตัวออกไป ในด้านปัจจัยภายใน ซึ่งอีกไม่กี่ปี ไทยจะเดินเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ อันจะส่งผลให้ที่อยู่อาศัย ต้องปรับเปลี่ยนไปเพื่อรองรับวิถีชีวิตของคนสูงอายุ

ในส่วนของเทรนด์อสังหาริมทรัพย์ที่จะเกิดขึ้นในไทยนั้น ได้แก่ เทรนด์ที่ 1 ด้านการลงทุน ซึ่งผู้ประกอบการจะหันมาพัฒนาโครงการสิทธิการเช่าระยะยาว (Leasehold) บนที่ดินขนาดใหญ่ เป็นโครงการเมกะโปรเจกต์ที่ผสมผสานการใช้พื้นที่รวมไปถึง โครงการมิกซ์ยูส ในด้านของผู้ซื้อเองก็หันมาให้ความสนใจมากขึ้นเนื่องจากถูกกว่า อีกทั้งยังมีกลุ่มร่วมทุนต่างชาติที่ให้ความสนใจ อาทิ ญี่ปุ่น จีน ฮ่องกง ส่วนนักลงทุนรายย่อยต่างชาติก็ลงทุนระยะยาวและปล่อยเช่าเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

เทรนด์ที่ 2 การเกิดตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Senior Home หรือ  Elderly Care) รวมทั้งบ้านที่มาพร้อมกับเทคโนโลยี นอกจากนี้แนวคิดของการมีบ้านที่อยู่อาศัยได้จริง และบ้านที่เป็นมิตรกับสังคมและสิ่งแวดล้อม จะเป็นสินค้าที่จะเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง 

และเทรนด์ที่ 3 ด้านทำเลที่ตั้ง โดยแบ่งออกเป็น 3 กลุ่มหลัก คือ 1 ทำเลใจกลางเมือง โดยจะถูกกำหนดเป็นศูนย์กลางขนาดย่อมมากขึ้น เช่น ศูนย์กลาง Luxury Lifestyle พร้อมพงษ์ - ทองหล่อ ที่มีทั้งคอนโดมิเนียมและบ้านราคาสูง ศูนย์กลางของย่านเมืองเก่าเยาวราช - เจริญกรุง หรือศูนย์กลางที่อยู่อาศัยระดับลักชัวรี่ อาทิ หลังสวน เพลินจิต, 2 ทำเลติดรถไฟฟ้า โดยทำเลที่น่าจับตามองมากที่สุด คือ บางซื่อ ที่จะผลักดันเป็น Transit Oriented Development (TOD) รวมไปถึงทำเลในเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายที่กำลังก่อสร้างสายสีเขียว สีเหลือง และสีส้ม และ 3 ทำเลริมแม่น้ำ บริเวณเจริญนคร เจริญกรุง ที่กำลังจะเป็นศูนย์กลาง ชอปปิงและไลฟ์สไตล์แห่งใหม่


คุณนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด
“เทรนด์ของอสังหาฯ ในอนาคต มองจากการประมาณการอัตราการเติบโต ของ GDP ซึ่งรัฐบาลได้วางไว้ในปี 2560-2563 ที่ 4% สะท้อนให้เห็นว่าการเติบโตของเศรษฐกิจในภาคส่วนต่างๆ ในประเทศน่าจะเป็นไปได้ด้วยดี เมื่อมองลึกลงมาที่อสังหาฯ เรายังคงต้องพิจารณาจากปัจจัยเสี่ยงต่างๆ ทั้งภายในและภายนอกประเทศ”
คุณนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด


คุณดุษฎี ตันเจริญ กรรมการผู้จัดการ บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน)
“การเดินทางที่สะดวกสบายมีผลอย่างยิ่งต่อการตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่ของผู้บริโภค โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเปิดใช้บริการของโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงบางใหญ่ - เตาปูน ในระยะแรกอาจจะไม่คึกคักอย่างที่คาดการณ์ไว้ เนื่องจากการเดินทางไม่เชื่อมต่อกันตลอดทั้งเส้นทาง แต่หลังจากมีการเชื่อมต่อสถานี เตาปูน - บางซื่อ เรียบร้อยแล้วน่าจะกลับมาคึกคักอย่างเห็นได้ชัด โดยมีผู้ใช้บริการเพิ่มขึ้นกว่า 50% ซึ่งจะส่งผลให้การตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคกลับมาคึกคักด้วยเช่นกัน”
คุณดุษฎี ตันเจริญ กรรมการผู้จัดการ บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน)

Latest Posts

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked with *

Cancel reply

0 Comments