728 x 90

อีอีซี โอกาสใหม่ของนักลงทุนหรือแค่ฝันไป

img

รัฐบาลประกาศเดินหน้าโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรือ อีอีซี อย่างเต็มพิกัด โดยคาดว่าจะสามารถยกระดับจีดีพีของไทยจาก 3% ไปสู่ระดับ 5% ต่อปี สร้างแรงงานเพิ่ม สร้างฐานภาษีเพิ่ม อีกทั้งจะเป็นก้าวสำคัญที่จะทำให้เข้าสู่ไทยแลนด์ 4.0 เร็วยิ่งขึ้น นี่จะเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นได้จริงหรือเป็นแค่ฝันลอยลม

ดัน 2560 ปีแห่งการลงทุน
ย้อนกลับไปเมื่อ 35 ปีก่อน โครงการพัฒนาชายฝั่งทะเลภาคตะวันออก หรือ อีสเทิร์น ซีบอร์ด ริเริ่มในรัฐบาลของ พล.อ.เปรม ติณสูลานนท์ ภายใต้แผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ฉบับที่ 5 (พ.ศ. 2525-2529) โดยมีพื้นที่เป้าหมาย 3 จังหวัด คือ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา

อีสเทิร์น ซีบอร์ด สามารถพลิกโฉมประเทศไทยจากยุคเกษตรกรรมมาเป็นยุคอุตสาหกรรมอย่างมีประสิทธิภาพ สร้างเม็ดเงินเข้าประเทศจนทำให้ตัวเลขจีดีพีของไทยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากเดิมที่รายได้รวมของภาคตะวันออกมีสัดส่วนรวมกันเพียง 3.6% ของจีดีพีประเทศเมื่อปี 2525 ขึ้นเป็น 17.7% ในปี 2557 ขณะเดียวกันก็มิอาจปฏิเสธผลกระทบที่ก่อให้เกิดการสูญเสียทรัพยากรธรรมชาติ สิ่งแวดล้อม ทรัพย์สิน และวิถีชีวิตผู้คนได้

สำหรับโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรือ อีอีซี ที่เกิดขึ้นภายใต้รัฐบาล พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา ที่จะเร่งพัฒนา 3 จังหวัดภาคตะวันออก คือ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทราอีกครั้ง เนื่องจากสถานการณ์และสิ่งแวดล้อมทางเศรษฐกิจกำลังเปลี่ยนไปอย่างรวดเร็ว

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การเกิดขึ้นของเออีซีที่เข้ามาเป็นตลาดหรือฐานการผลิตเดียวกัน ตลอดจนการเกิดขึ้นของห่วงโซ่การผลิตระดับภูมิภาค อันเป็นผลมาจากความสะดวกด้านการคมนาคมขนส่งที่ดีขึ้นในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ซึ่งเชื่อมโยงไทยเข้ากับจีนตะวันตกและจีนตอนใต้ กับ สปป.ลาว กัมพูชา เมียนมาร์ เวียดนาม ทำให้บริษัทหลายแห่งซึ่งเคยตั้งโรงงานการผลิตอยู่ในไทย เลือกที่จะย้ายโรงงานบางส่วนไปตั้งอยู่ในพื้นที่เพื่อนบ้านใกล้เคียงเพื่อลดต้นทุน

ด้วยเหตุนี้รัฐบาลจึงต้องเร่งลงทุนใหญ่รอบใหม่ โดยมีพื้นที่ชายฝั่งทะเลด้านตะวันออกเป็นทางเลือก ภายใต้กรอบการลงทุนรวมของภาครัฐและเอกชน 1.5 ล้านล้านบาท ระยะเวลา 5 ปี (2560-2564) แบ่งเป็นการลงทุนในส่วนของภาครัฐไม่เกิน 3 แสนล้านบาท ภาคเอกชน 5 แสนล้านบาท ส่วนที่เหลือจะเป็นการร่วมทุนของภาครัฐกับเอกชน 7 แสนล้านบาท ทำให้เกิดการเคลื่อนไหวของกลุ่มทุนทั้งไทยและต่างชาติเข้ามาในพื้นที่
แผนการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานเบื้องต้น
จับตาพื้นที่ 3 จังหวัด
อย่างที่ทราบกันดีว่า ชลบุรีเป็นเมืองอุตสาหกรรมหลักของประเทศ ที่ผ่านมาอสังหาริมทรัพย์ชลบุรีโตจากการเคลื่อนของอุตสาหกรรมเริ่มจากนิคมฯ อมตะที่ลงทุนถึง 7-10 เฟส ทำให้เมืองชลบุรีเปลี่ยนโฉมอย่างรวดเร็ว มีคนงานและเกิดการขยายตัวของนิคมอุตสาหกรรมอื่นๆ ตามมา และขยายไปถึงรอยต่อจังหวัดระยอง และอำเภอศรีราชา ซึ่งเป็นตัวแปรให้จีดีพี โต 20% ของทั้งประเทศ 

ปัญหาใหญ่ที่ไม่ควรมองข้าม คือ เมื่อเมืองที่คนอาศัยกลายเป็นแหล่งอุตสาหกรรม ผลกระทบที่ตามมาย่อมมีมากขึ้น รัฐจึงจำเป็นต้องออกแบบผังเมืองให้สอดรับกับข้อเท็จจริง เนื่องจากนิคมอุตสาหกรรม กฎหมายเปิดช่องให้พัฒนาได้แม้ผังเมืองเป็นพื้นที่สีเขียว (ประเภทชนบทและเกษตรกรรม) หรือ เขียวลาย (ประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม) ที่สามารถเปลี่ยนเป็นพื้นที่สีม่วง (ประเภทอุตสาหกรรม) ขณะที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยยังถูกจำกัดทำให้พื้นที่พัฒนาที่อยู่อาศัยน้อยลง ยกตัวอย่างบริเวณอ่างเก็บนํ้าบางคล้าและบางคล้อ จังหวัดชลบุรี กำหนดให้เป็นพื้นที่นันทนาการทำโครงการบ้านจัดสรรไม่ได้ หากไม่แก้ไขผังเมืองรองรับจะทำให้พื้นที่ศรีราชาและพื้นที่โดยรอบได้รับผลกระทบ

ด้านระยองที่เป็นเมืองเล็ก มีพื้นที่ 40,000 ไร่ถูกกันเป็นโซนนิคมอุตสาหกรรม แต่พัฒนาได้เพียง 20,000 ไร่ ส่วนโรงงานเกิดขึ้นกว่า 2,000 โรงงาน และล่าสุด ยังไม่ขยายเพิ่มเนื่องจากประชาชนต่อต้านจากกรณีโรงงานสารเคมีที่มีมลพิษ

ขณะที่ฉะเชิงเทราถูกกำหนดให้เป็นสมาร์ทซิตี้ ซึ่งมีจุดเด่นของที่ตั้งใกล้ทั้งกรุงเทพฯ และสนามบินอู่ตะเภา โดยสามารถเดินทางจากกรุงเทพฯ โดยรถไฟความเร็วสูงเพียง 35 นาที และรถไฟชานเมือง 60 นาที รวมถึงแนวคิดที่จะพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชน ก็สามารถที่จะพัฒนาในเชิงพาณิชย์ได้ และยังมีศักยภาพที่จะพัฒนาไปสู่เมืองวิจัย มหาวิทยาลัย เป็นที่ตั้งของสำนักงานใหญ่ ทำให้เป็นเมืองน่าอยู่ทันสมัย
โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออกหรืออีอีซี พื้นที่ 3 จังหวัด
ปัญหาที่รัฐต้องเร่งแก้ไขทั้ง 3 จังหวัดอีอีซี คือ เร่งพัฒนาสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐาน ปัจจุบันสามารถรองรับได้เพียงพอในอนาคต หากอีอีซีจะเกิดจริง อาทิ ถนน ประปา ไฟฟ้า การแก้ปัญหาขยะ นํ้าเสีย และระบบขนส่งมวลชน ให้เชื่อมถึงกัน ทั้งที่อยู่อาศัยและแหล่งงาน ไม่เพียงแต่พัฒนารถไฟความเร็วสูง ท่าเรือ ฯลฯ เท่านั้น

แน่นอนว่าสิ่งที่กำลังจะเกิดขึ้น หากประสบความสำเร็จตามที่รัฐบาลคาดการณ์ไว้ย่อมเป็นความยั่งยืนที่เกิดขึ้นกับนักลงทุน แต่หากไม่มีมาตรการเยียวยาทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมที่ดีพอ รวมถึงหากหลงลืมวิถีชีวิตผู้คนที่อาศัยอยู่บริเวณแหล่งลงทุน ผลที่ตามมาก็ไม่ต่างจากที่เคยประสบนั่นคือ หายนะตกที่ประชาชน หวังว่าครั้งนี้ โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรือ อีอีซี จะเป็นการสร้างประวัติศาสตร์ใหม่อย่างงดงามที่ไม่ต้องมีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเสียประโยชน์!


มีศักดิ์ ชุณหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี
"ปัจจุบันแนวทางขับเคลื่อนอีอีซีในจังหวัดชลบุรียังไม่มีจุดเด่นที่ชัดเจน กลับกันอาจเกิดปฏิกิริยาต่อต้านจากคนในพื้นที่หากผลักดันให้เป็นเมืองอุตสาหกรรม ดังนั้นควรเปิดรับฟังความคิดเห็นประชาชนและนำบทสรุปที่ได้ไปกำหนดบทบาทและลักษณะเมืองในอนาคต" 

ณัฏฐนันท์ คุณาจิระกุล นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์ ระยอง
"อีอีซีส่งผลดีต่อผู้ประกอบการอสังหาฯ จากเดิมที่ขายยากก็จะช่วยเพิ่มซัพพลายโดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ขณะนี้ผู้ประกอบการใช้อีอีซีเป็นตัวเร่งขายโดยลดราคา อาทิ ค่ายแสนสิริ โครงการดีคอนโดเนินพระ 300 หน่วย กับดีคอนโดนครระยอง 500 หน่วย จาก 1.6 ล้านบาทต่อหน่วย ลดเหลือ 1.1 ล้านบาทต่อหน่วยเท่านั้น"

นวณัฐ สุขะมงคล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทมารวย เรียลเอสเตท จำกัด
"ฉะเชิงเทราถูกกำหนดให้เป็นเมืองสมารท์ซิตี้ต่างจาก 2 จังหวัดคือชลบุรีและระยองที่ส่วนใหญ่เป็นเมืองอุตสาหกรรม ดังนั้น อนาคตจะมีคนเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้นเพื่อห่างไกลจากโรงงานและมลพิษ ทำให้แนวโน้มราคาที่ดินและบ้านจัดสรรแพงขึ้นด้วยกระแสอีอีซี 20-30%"

โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
"จากการสำรวจตัวเลขโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการเปิดขาย 3 จังหวัด มีจำนวน 851 โครงการ แสดงให้เห็นว่าทั้งบ้านและคอนโดมิเนียม จะได้อานิสงส์จากอีอีซีและแนวโน้มความต้องการบ้านจะเพิ่มมากขึ้น"

[English]
EEC: New Opportunities for Investors

The government is promoting the Eastern Economic Corridor (EEC) development project with the goal of increasing the country’s GDP from 3% to 5%, as well as the employment rate and tax base. The project will also help accelerate Thailand into its 4.0 economy.

The development of the eastern provinces, which includes Chonburi, Rayong and Chachoengsao is needed due to rapid changes in the economic environment, especially with the start of the AEC in 2015 that promotes a single market and production base. Besides, the regional production chains, which are the result of better logistic systems in the last 10 years, have linked Thailand with neighbouring countries and caused many manufacturers to move some of their factories to cheaper countries.

But investment in the EEC has also attracted controversy.

Chonburi
The development that has changed the once residential Chonburi into an industrial hub certainly causes problems to its residents. Suitable urban planning is needed to prevent further problems.

Rayong
Forty-thousand rai of this small province are dedicated to an industrial zone, but only twenty-thousand rai can be developed with two thousand factories running. Further investment is prevented due to protests by locals.

Chachoengsao
Chachoengsao is being positioned as a smart city with the advantage of being close to Bangkok and U-Tapao airport. It has the potential to be an education and research city and also a site for the headquarters of organisations.

For the EEC to be successful, the government needs to build more infrastructures to serve future development. The natural resources and environment must also be well protected and the way of life of the locals in the development areas must be taken into consideration.

Latest Posts

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked with *

Cancel reply

0 Comments