728 x 90

เจาะทิศทางอสังหาฯ กรุงเทพฯ ส่งท้ายปี 61

img

ดัชนีราคาอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ ไตรมาส 2/2561 มีการปรับตัวขึ้นเล็กน้อย สะท้อนราคาขยับสูงต่อเนื่อง โดยบ้านเดี่ยวราคาพุ่งมากที่สุด ขณะที่เขตจตุจักรปรับตัวสูงที่สุด ส่วนพหลฯ-อารีย์-สะพานควาย ขยับจากทำเลรองสู่ทำเลทอง

ราคาอสังหาฯ ขึ้นต่อเนื่องถึงสิ้นปี
จากรายงานดัชนีอสังหาริมทรัพย์ DDproperty Property Index ไตรมาส 2/2561 เผยให้เห็นดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ​ (Price Index) มีการปรับตัวขึ้นเล็กน้อย มาอยู่ที่ 215 จุด จาก 213 จุดในไตรมาส 1/2561 สะท้อนราคาที่มีการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากปัจจัยราคาต้นทุนที่ดินที่แพงขึ้น ไม่เพียงแต่โซนศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business Districts: CBD) และย่านธุรกิจใหม่ (New CBDs) เท่านั้น แต่รวมถึงพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจ ชานเมือง และเขตปริมณฑล ซึ่งได้รับอานิสงส์จากการขยายโครงการคมนาคมพื้นฐาน และโครงการรถไฟฟ้าสายต่างๆ อย่างรถไฟฟ้าสายสีเขียว ช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ ที่จะเปิดให้บริการปลายปีนี้ รวมถึงสายสีน้ำเงิน ระยะที่ 1 ช่วงหัวลำโพง-ท่าพระ-หลักสอง ที่คาดว่าจะเปิดบริการเดือนกันยายน 2562 และระยะที่ 2 สายเหนือ ช่วงเตาปูน-ท่าพระ ที่คาดว่าจะเปิดบริการต้นปี 2563

อีกทั้งผู้ประกอบการเลือกโฟกัสที่จะพัฒนาโครงการในระดับราคาที่สูงขึ้น เพื่อเจาะกลุ่มผู้บริโภคระดับกลาง-บน ที่มีกำลังซื้อ และเป็น กลุ่มที่ไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาหนี้ครัวเรือนซึ่งประสบกับการถูกปฏิเสธสินเชื่อ ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ​ สูงขึ้นตาม โดยที่แนวโน้มดัชนีราคาอสังหาฯ จะปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องไปจนถึงสิ้นปี

บ้านเดี่ยวราคาพุ่งมากที่สุด
เมื่อมองการเติบโตของราคาตามประเภทที่อยู่อาศัยในภาพรวม คอนโดมิเนียม ยังคงโตอย่างต่อเนื่องทุกไตรมาส และสูงที่สุดในอสังหาฯ ทุกประเภทนับตั้งแต่ปี 2558 โดยไตรมาส 2/2561 ขยับขึ้นมาอยู่ที่ 159 จุดจาก 157 จุดในไตรมาส 1/2561 สวนทางกับทาวน์เฮาส์ ซึ่งเป็นประเภทเดี่ยวที่ดัชนีราคาลดลงที่ 130 จุดจาก 132 จุด ที่น่าสนใจคือ บ้านเดี่ยว แม้จะปรับตัวขึ้นเพียง 2 จุด อยู่ที่ 127 จุดจาก 125 จุด แต่เทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน นับว่าเติบโตขึ้นมากถึง 12% สูงที่สุดเมื่อเทียบกับคอนโดฯ และทาวน์เฮาส์ ขณะที่ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยระดับราคา 15 ล้านบาท มีอัตราการโตพุ่งมาอยู่ที่ 232 จุดจาก 227 จุด สูงสุดในรอบไตรมาส สอดคล้องกับเทรนด์การพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการที่โฟกัสกลุ่มระดับบนไปจนถึงตลาดลักชัวรี่ รองลงมาเป็นระดับราคา 3.5-8.5 ล้านบาท

เปิด 3 ทำเลทองของกรุงเทพฯ 
พื้นที่ที่มีดัชนีราคามีการปรับตัวสูงสุดในรอบไตรมาส 2/2561 3 อันดับแรก คือ เขตจตุจักร เขตพระโขนง และเขตห้วยขวาง เมื่อแบ่งตามประเภทอสังหาฯ ทำเลที่ดัชนีราคาคอนโดฯ ที่ปรับตัวสูงสุดคือ เขตสัมพันธวงศ์ เพิ่มขึ้น 12% อานิสงส์จากโคงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีน้ำเงิน ช่วงหัวลำโพง-บางแค ที่จะเปิดให้บริการเดือนสิงหาคม 2562 ขณะที่ ทาวน์เฮาส์ ที่มีการปรับตัวมากที่สุดคือ เขตคลองเตย ขึ้นมา 16% จากปัจจัยที่ดินสำหรับพัฒนาที่อยู่อาศัยหายาก ส่วนบ้านเดี่ยว เขตที่ราคาดีดตัวมากที่สุดคือ เขตบางพลัด 34% โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท จากการเปิดใช้ทางพิเศษศรีรัช-วงแหวนรอบนอกฯ เชื่อมฝั่งธนบุรีและพระนคร

ที่น่าสนใจคือ ดัชนีอุปทานที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ (Supply Index) ไตรมาส 2/2561 ปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ 237 จุดจาก 267 จุด ผลจากอัตราการดูดซับ (Absorption Rate) ที่อยู่อาศัยในตลาดดีขึ้น กำลังซื้อของผู้บริโภคเริ่มฟื้นตัว สะท้อนให้เห็นถึงการดูดซับสินค้าในตลาดที่ดี จึงไม่น่ากังวลในเรื่องของโอเวอร์ซัพพลายในตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ขณะที่ผู้ประกอบการต่างเร่งระบายสินค้าคงค้าง โดยแข่งขันกันออกแคมเปญและโปรโมชั่นอย่างดุเดือด ไม่ว่าจะเป็นข้อเสนอส่วนลดเงินสด ค่าใช้จ่ายในการทำสัญญาจอง-ซื้อ-โอน รวมไปถึงของแถมต่างๆ ซึ่งช่วยเร่งการตัดสินใจของผู้ซื้อ 

พหลฯ-อารีย์-สะพานควาย จากทำเลรองสู่ทำเลทอง
ถ.พหลโยธิน ระหว่างรถไฟฟ้าบีทีเอส สถานีสะพานควาย-สถานีอารีย์ ระยะทางราว 1 กม. กลายเป็นทำเลที่กำลังได้รับความสนใจของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในการสร้างคอนโดฯ เนื่องจากเดินทางเข้าสู่โซนชั้นในของกรุงเทพฯ​ ได้สะดวก ทั้งถนนที่รอบด้านด้วยทางด่วน และรถไฟฟ้าบีทีเอส ประกอบกับแวดล้อมด้วยสถานที่ราชการ อาคารสำนักงาน โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้าและคอมมูนิตี้มอลล์ ผสานกับเสน่ห์ของวิถีชีวิตดั้งเดิม ซึ่งอนาคตคาดหมายว่าจะเป็น New CBD แห่งใหม่

จากข้อมูลของ เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ พบว่าปัจจุบันราคาเสนอขายที่ดินบน  ถ.พหลโยธิน ตามแนวเส้นบีทีเอสอารีย์ แบ่งเป็น 3 โซน ได้แก่ 1. สถานีบีทีเอสอนุสาวรีย์ชัยฯ-อารีย์ ราคาเสนอขายที่ดินอยู่ที่ 1,200,000-1,500,000 บาท/ตร.ว. 2. ถ.พหลโยธิน ซอยย่อยฝั่งเลขคี่ 600,000-800,000 บาท/ตร.ว. และ 3. ถ.พหลโยธิน ซอยย่อยฝั่งเลขคู่ 300,000-500,000 บาท/ตร.ว.

โดยตั้งแต่ปี 2556 จนถึงปัจจุบัน มีโครงการคอนโดฯ เปิดใหม่มากขึ้น ซึ่งมีทั้งรูปแบบ High Rise (สูงเกิน 8 ชั้น) และ Low Rise (ไม่เกิน 8 ชั้น) ทั้งหมด 4,103 ยูนิต จาก 16 โครงการ ขายไปแล้ว 3,318 ยูนิต หรือ 81% ซึ่งโครงการที่เพิ่งเปิดขายในช่วงระยะ 1-2 ปี ที่ผ่านมา ส่วนใหญ่มียอดขายเกินกว่า 70% โดยคอนโดฯ ระดับไฮเอนด์ (110,000-190,000 บาท/ตร.ม.) เป็นตลาดใหญ่ที่สุดจำนวน 2,544 ยูนิต หรือกว่า 74% ของสัดส่วนทั้งหมด ขณะที่โครงการคอนโดฯ บน ถ.พหลโยธิน ช่วงสถานีบีทีเอสสะพานควายถึงอนุสาวรีย์ชัยฯ เฉลี่ยที่ 218,000 บาท/ตร.ม. ส่วนบริเวณซอยย่อยในอารีย์ ส่วนใหญ่เป็นโครงการ Low Rise เฉลี่ย 154,000 บาท/ตร.ม.

ขณะเดียวกันข้อมูลจาก ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เผยว่า ปัจจุบันย่านสะพานควาย บริเวณ ถ.ประดิพัทธ์ และ ถ.สุทธิสาร (อินทามระ) ราคาที่ดินขยับขึ้นถึง 400,000-1,000,000 บาท/ตร.ว. จากตารางวาละไม่กี่พันบาท ส่งผลให้คอนโดฯ​ ทั้ง Hi-Rise และ Low-Rise ทั้งริมถนนและตามซอยย่อยต่างก็ได้ขยับขึ้นตามอย่างร้อนแรงตลอด 10 ปีที่ผ่านมา เฉลี่ยไม่ต่ำกว่า 140,000-150,000 บาท/ตร.ม. จาก 45,000-60,000 บาท/ตร.ม. หากแต่ก็ยังอยู่ในระดับที่เหมาะทั้งการซื้อเพื่ออยู่อาศัย หรือซื้อเพื่อขายต่อที่ราคาปรับขึ้น 15-20% จากช่วงเปิดพรีเซล และปรับขึ้น 5-10% ต่อปี รวมทั้งซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า เฉลี่ยที่ 400-600 บาท/ตร.ม. ทำให้ปัจจุบันทำเลสะพานควายมียอดขายสูงถึง 90% โดยกลุ่มเป้าหมายสำคัญเป็นพนักงานออฟฟิศและเจ้าของกิจการรุ่นใหม่

จับทิศทางหลังชะลอการกำกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย
ขณะที่ประเด็นการประกาศหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ซึ่งได้มีการปรับเปลี่ยนรายละเอียดจาก Consultation Paper และเลื่อนวันประกาศใช้เกณฑ์ใหม่ สำหรับสัญญากู้ซื้อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่เป็นวันที่ 1 เม.ย. 2562 จากเดิมที่จะเริ่มบังคับใช้วันที่ 1 ม.ค. 2562 โดยยกเว้นกรณีที่มีสัญญาจะซื้อจะขาย หรือมีการผ่อนดาวน์ก่อนวันที่ 15 ต.ค. 2561

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ระบุว่าการผ่อนคลายเงื่อนเวลาให้มีการปรับตัว จะลดแรงกดดันต่อตลาดที่อยู่อาศัยและทิศทางการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน รวมถึงลดผลกระทบต่อผู้ที่วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยหรือผ่อนดาวน์อยู่ก่อนแล้ว อีกทั้งผู้ประกอบการมีเวลาในการเร่งทำตลาดเพิ่มขึ้น ซึ่งตั้งแต่กลางเดือน ต.ค. ที่ผ่านมาก็มีการปรับตัวเพื่อรองรับกับมาตรการ LTV (Loan to Value) แล้ว จากการเพิ่มสัดส่วนเงินดาวน์ในโครงการเปิดใหม่ และเร่งทำแคมเปญในกลุ่มที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จรอขาย

ขณะเดียวกันมาตรการ LTV ของ ธปท. อาจมีส่วนช่วยชะลอการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ของผู้ประกอบการ จนเกิดการแข่งขันที่รุนแรงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมา โดยการเร่งเปิดโครงการใหม่ ปัญหาความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานซึ่งมีสัญญาณแสดงให้เห็นในบางทำเล ขณะที่ผู้ซื้อคงต้องทำการตัดสินใจเลือกโครงการ โดยคำนึงถึงความสามารถในการผ่อนชำระเป็นสำคัญ ฉะนั้นภาวะความสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานของตลาดที่อยู่อาศัยเป็นประเด็นที่ต้องติดตามต่อไป

จากทิศทางดังกล่าว คาดว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ปี 2561 จะมีประมาณ 186,500 หน่วย เพิ่มขึ้นจากเดิมที่คาดการณ์ไว้ 171,500 หน่วย โดยมากกว่าตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2560 14.1% ขณะที่แนวโน้มช่วงไตรมาส 1/2562 คาดว่าจะเติบโตประมาณ 8.9% หรือประมาณ 45,850 หน่วย และทั้งปี 2562 จะมีประมาณ 179,800 หน่วย ซึ่งหดตัวลง 3.6% เมื่อเทียบกับฐานที่สูงในปี 2561

และคาดว่าสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ในปี 2561 อาจเติบโตสูงถึง 7.0% จากที่คาดการณ์ไว้ 5.7% และในไตรมาส 1/2562 จะขยายตัวในระดับสูงต่อเนื่องประมาณ 7.5-8.0% ซึ่งเป็นช่วงโค้งสุดท้ายก่อนที่เกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่จะมีผลบังคับใช้ อย่างไรก็ดี ตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอาจในช่วงที่เหลือของปี 2562 ซึ่งคาดว่าทิศทางการปล่อยสินเชื่อใหม่ อาจทยอยมีทิศทางชะลอลงตั้งแต่ในช่วงไตรมาส 2/2562 เนื่องจากผลของการเร่งตัดสินใจทำสัญญากู้เพื่อซื้อบ้านของผู้บริโภค ทำให้ต้องเผชิญสถานการณ์ที่ท้าทายมากขึ้น ทั้งสินเชื่อที่ปล่อยใหม่ และประเด็นคุณภาพสินเชื่อ

เวลา 5 เดือนจากนี้มีโอกาสเกิดความคึกคักทั้งในแง่แคมเปญการขาย และการปล่อยสินเชื่อ ที่หากผู้บริโภคพิจารณาอย่างรอบคอบอาจจะ   ได้รับประโยชน์ทั้งคุ้มค่าอย่างยิ่ง ซึ่งถือเป็นว่าช่วงเวลาที่ตลาดอสังหาฯ เป็นที่น่าจับตามองมากที่สุด
__________
คุณนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ - กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด 
“ทำเลย่านอารีย์-พหลโยธิน ถือเป็นทำเลที่มีศักยภาพทางเศรษฐกิจที่น่าจับตามอง อาจเรียกได้ว่าคือศูนย์กลางสำคัญแห่งใหม่ของอาคารสำนักงาน เพราะนอกจากจะเป็นที่ตั้งของอาคารสำนักงานเอกชนและสถานที่ราชการสำคัญอยู่ก่อนแล้ว การผุดขึ้นของอาคารสูงระดับไฮเอนด์อย่างต่อเนื่อง เป็นการตอกย้ำว่าย่านนี้เป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจที่สำคัญของกรุงเทพฯ ผสานกับเสน่ห์ของไลฟ์สไตล์ดั้งเดิมแบบกึ่งบ้านกึ่งเมือง ทำให้คนรุ่นใหม่อยากเข้ามาใช้ชีวิตในย่านนี้มากขึ้น”

คุณกมลภัทร แสวงกิจ - ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้
“จากการที่ธนาคารแห่งประเทศไทยออกมาประกาศ 3 มาตรการที่จะเข้ามาควบคุมสินเชื่อบ้าน คาดว่าจะส่งผลต่อการช่วยลดดีมานด์เทียม หรือลดโอกาสในการเก็งกำไรได้มากขึ้น และช่วยให้ประชาชนได้ซื้อที่อยู่อาศัยในราคาที่เหมาะสม ผู้ซื้อไม่ประเมินความเสี่ยงต่ำเกินไป และลดผลกระทบจากการปรับลดลงของราคาอสังหาริมทรัพย์ได้มากขึ้น ทางฝั่งผู้ประกอบการก็สามารถวางแผนการลงทุนได้อย่างเหมาะสม และลดโอกาสการเกิดภาวะฟองสบู่ด้วยเช่นกัน”

[English]
Bangkok Property Sector Looks Set to See Growth until Yearend
The latest DDproperty Property Index report for 2Q2018 showed the price index in Bangkok increased slightly to 215 from 213 in the preceding quarter – reflecting a continued rise in property prices in the Thai capital city on the back of higher land costs.

The upward movement of land prices across Bangkok and surrounding areas has been attributed to the development of various infrastructure projects and the construction of more electric rail lines, which are scheduled to be operational from the end of this year until the beginning of 2020.

Breakdown data suggested prices of condominium projects continued to be the highest among all, while prices of single houses also increased but those of townhouses slipped slightly.

A survey also found the price index in the second quarter of this year has risen the most in Chatuchak, Phra Khanong and Huay Kwang areas of Bangkok.  Furthermore, the price index for the condominium sector made the highest climb in Samphanthawong area due to the construction of a new electric rail line that will be operational in August 2019, while prices of townhouses have gone up the most in Khlong Toey area because of shortage of land for residential use.  For single houses, the price index surged the most in Bang Phlat area on the back of the new expressway.

Meanwhile, the report’s supply index in 2Q2018 fell to 237 from 267 because of an improvement in the absorption rate driven by higher purchasing power just when project developers have been trying to woo consumers through competitive campaigns and promotional offers.

Latest Posts

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked with *

Cancel reply

0 Comments